Legge di protezione della Rocca di Monaco: che cosa cambia a Monaco-Ville con la prelazione dello Stato

Il progetto di legge n. 1134 relativo alla protezione della Rocca è stato depositato dal Governo Principesco (Gouvernement Princier) il 6 ottobre 2026 con dichiarazione d'urgenza e adottato dal Conseil National, il parlamento monegasco, il 12 ottobre 2026, sei giorni dopo, con emendamenti. I suoi 50 articoli riuniscono per la prima volta, su un solo quartiere, tre leve: un diritto di prelazione dello Stato sui trasferimenti, un controllo della destinazione d'uso dei locali e un regime rafforzato per i lavori. Nel momento in cui scriviamo, il testo votato non è ancora in vigore: deve essere promulgato dal Principe Sovrano e poi pubblicato nel Journal de Monaco, dove riceverà il suo numero definitivo di legge. Sarà questa pubblicazione a far scattare l'intero dispositivo, e tutto ciò che segue descrive il testo così come è stato votato, con riserva di questo passaggio.

Per un proprietario o un acquirente nel quartiere di Monaco-Ville, la questione non è più soltanto trovare un immobile o un compratore. Si tratta ormai di capire in quale momento lo Stato entra nella transazione, che cosa può fare del prezzo concordato e che cosa un proprietario conserva il diritto di rifiutare. È l'oggetto di questa analisi, redatta a partire dal testo consolidato e dalla relazione della commissione, prima di qualsiasi misura di attuazione. È la lettura di un professionista dell'immobiliare che consiglia i propri clienti, non un parere legale: su una pratica precisa, il notaio resta l'interlocutore che impegna le parti.

Perché il Governo ha voluto una legge d'urgenza per la Rocca?

Il Governo Principesco ritiene che la pressione fondiaria del Principato si concentri ormai su Monaco-Ville con un'intensità senza precedenti, e che il diritto vigente non gli consenta di farvi fronte.

La relazione illustrativa, consultabile nel dossier legislativo n. 1134 del Conseil National, e le dichiarazioni del Ministro di Stato (Ministre d'État, il capo del Governo monegasco) davanti all'Assemblea, il 7 ottobre 2026, descrivono quattro fenomeni: acquisizioni successive di edifici e di immobili, progetti di trasformazione di alloggi in appartamenti arredati per una clientela di passaggio, la sostituzione del commercio di vicinato con attività rivolte ai visitatori, e ristrutturazioni pesanti che modificano lo statuto giuridico di un immobile e aprono la strada a un cambio di destinazione d'uso. Preso singolarmente, ciascuno di questi progetti può essere conforme alle regole in vigore. È il loro accumularsi che lo Stato giudica capace di trasformare in modo irreversibile il quartiere che ospita il Palazzo del Principe, la Cattedrale e la sede delle istituzioni.

L'articolo 1 del testo fissa il quadro: la protezione della Rocca costituisce un obiettivo di interesse generale superiore di cui lo Stato è garante, e questo obiettivo giustifica un regime giuridico proprio. Lo stesso articolo precisa che tali prerogative si esercitano nel rispetto dell'articolo 24 della Costituzione del 17 dicembre 1962, che garantisce il diritto di proprietà, e che possono apportare a questo diritto soltanto limitazioni necessarie e proporzionate. Una parte consistente della discussione parlamentare ha riguardato questo equilibrio.

La procedura d'urgenza si spiega con ciò che il Ministro di Stato ha chiamato l'effetto annuncio: tra il deposito del testo e la sua pubblicazione, ogni vendita conclusa, ogni cambio di destinazione d'uso operato e ogni autorizzazione ottenuta sfuggono definitivamente alla legge. Il Consiglio Nazionale ha tenuto a ricordare, nella sua relazione della commissione del 12 ottobre 2026, che l'urgenza non lo trasformava in una camera di ratifica, e ha emendato il testo su numerosi punti. Resta da capire, concretamente, che cosa questo testo cambi per chi vende.

Quali vendite saranno soggette al diritto di prelazione dello Stato?

Ogni alienazione a titolo oneroso di un immobile situato sulla Rocca sarà soggetta al diritto di prelazione, che abbia per oggetto l'immobile stesso, le quote di una società che lo detiene o un'azienda commerciale.

L'articolo 4 riguarda in primo luogo le vendite di immobili edificati o non edificati, di unità in condominio, di quote indivise e di diritti reali, compresi la permuta, la dazione in pagamento e il conferimento a una società, a un trust, a una fondazione o a un negozio fiduciario. Include poi le cessioni di quote o di azioni che attribuiscono all'acquirente, direttamente o indirettamente, la maggioranza del capitale o dei diritti di voto di una società il cui attivo è costituito, per più della metà del suo valore, da beni situati sulla Rocca. Questa regola si applica qualunque sia il paese della sede della società e la legislazione che la governa. Comprende infine le cessioni di aziende commerciali e artigianali e dei diritti di locazione commerciale, nonché le aggiudicazioni e le cessioni nell'ambito di procedure concorsuali.

Il perimetro è quello del quartiere di Monaco-Ville, bastioni, spalti, scogliere, giardini e sentiero dei pescatori compresi, precisato da una planimetria da pubblicare con ordinanza sovrana (ordonnance souveraine, il decreto di attuazione firmato dal Principe). Un immobile situato solo in parte in questo perimetro vi è soggetto per intero.

Le esclusioni dell'articolo 5 sono limitate: le vendite al coniuge, al partner di un contratto di convivenza, agli ascendenti, ai discendenti, ai fratelli e alle sorelle, le divisioni, le vendite allo Stato o al Comune, e la cessione di un'azienda a un dipendente in servizio da più di tre anni. Le donazioni non sono contemplate. La relazione della commissione precisa tuttavia che una donazione simulata, o accompagnata da oneri equivalenti a un prezzo, sarebbe trattata come una vendita, con nullità e sanzione penale.

Due emendamenti meritano l'attenzione di chi detiene tramite società. Le clausole di gradimento degli statuti non sono opponibili allo Stato quando esercita la prelazione su quote. In contropartita, ogni socio di minoranza può, entro sei mesi dall'acquisizione da parte dello Stato, esigere che questo riacquisti i suoi titoli allo stesso prezzo per titolo. Per le società estere, è il mandatario accreditato previsto dalla legge n. 1.381 del 29 giugno 2011 a dover sottoscrivere la dichiarazione prima di ogni cessione. Una volta definito il campo di applicazione, la domanda diventa quella dello svolgimento: che cosa accade tra la firma di un accordo e quella dell'atto?

Come si svolge una vendita sulla Rocca dopo la pubblicazione della legge?

La vendita potrà essere firmata soltanto dopo una dichiarazione preventiva allo Stato e la scadenza di un termine di un mese, durante il quale lo Stato sceglierà tra rinunciare, acquistare al prezzo dichiarato o proporre un altro prezzo.

La dichiarazione è indirizzata al Ministro di Stato dal proprietario o dal notaio. Indica l'identità del venditore e dell'acquirente prescelto, compresi i titolari effettivi di una persona giuridica, la designazione dell'immobile, la sua destinazione d'uso attuale e quella che l'acquirente progetta, il prezzo, le condizioni, lo stato di occupazione e i contratti di locazione in corso. Il Ministro di Stato ne informa il Consiglio Nazionale. Finché non è stata notificata alcuna decisione di acquisto al prezzo dichiarato, il proprietario può ritirare la dichiarazione.

Il termine di risposta è di un mese. Nei primi quindici giorni, lo Stato può, una sola volta, chiedere documenti integrativi o una visita dell'immobile; il termine è allora sospeso e riprende, per la durata residua, al ricevimento dei documenti o alla data della visita. La commissione ha soppresso la formulazione iniziale che concedeva un nuovo mese intero dopo la sospensione. Il silenzio dello Stato alla scadenza del termine vale rinuncia. Il lettore italiano riconoscerà il meccanismo della prelazione artistica che lo Stato esercita, entro 60 giorni, sui beni culturali vincolati (artt. 60-62 del Codice dei beni culturali, D.Lgs. 42/2004); la parentela si ferma qui, perché a Monaco-Ville la prelazione copre un intero quartiere e non singoli immobili vincolati, e lo Stato può discutere il prezzo invece di limitarsi ad accettarlo o a rinunciare.

Tre esiti sono possibili. Se lo Stato rinuncia, il proprietario può vendere al prezzo e alle condizioni dichiarati per sei mesi. Se lo Stato decide di acquistare al prezzo dichiarato, la vendita è perfezionata dalla notifica e l'acquirente iniziale è estromesso. Se lo Stato propone un prezzo diverso, deve motivare l'offerta, indicare l'obiettivo di interesse generale perseguito, descrivere il progetto preciso che intende realizzare ed esporre gli elementi su cui ha fondato il prezzo. È questa terza ipotesi a concentrare tutti gli interrogativi.

Lo Stato potrà imporre un prezzo inferiore a quello concordato?

No. Lo Stato potrà proporre un prezzo inferiore, ma nessuna disposizione del testo consente di costringere un proprietario a vendere a un prezzo che non abbia espressamente accettato.

Quando lo Stato offre un prezzo diverso, il proprietario dispone di due mesi per accettarlo, mantenere il proprio prezzo e accettare una procedura di determinazione, oppure rinunciare alla vendita. Il suo silenzio vale rinuncia. La rinuncia non attribuisce allo Stato alcun diritto sull'immobile e il proprietario può depositare una nuova dichiarazione in seguito.

Se mantiene il proprio prezzo, viene adita una commissione di conciliazione e di valutazione. È composta da un presidente scelto di comune accordo tra persone che offrano garanzie di indipendenza e di competenza in materia immobiliare nel Principato, da un membro designato dallo Stato e da un membro designato dal proprietario. Rende, entro due mesi, un parere motivato sul valore venale dell'immobile. Questo parere non vincola nessuno. In mancanza di accordo nei quindici giorni successivi, lo Stato dispone di quindici giorni per rivolgersi al Tribunale di prima istanza (Tribunal de première instance); se non lo fa, si considera che abbia rinunciato.

Il Tribunale determina allora il valore venale dell'immobile alla data della dichiarazione, e non alla data della sentenza, un emendamento destinato a neutralizzare ogni deprezzamento sopravvenuto nel frattempo. Tiene conto della consistenza, della posizione e dello stato dell'immobile, della sua destinazione d'uso e delle possibilità di utilizzo alla luce delle regole applicabili, delle transazioni comparabili sul mercato monegasco, degli oneri che lo gravano e del suo stato di occupazione. Il prezzo fissato non può essere inferiore a questo valore venale. La sentenza è pronunciata entro sei mesi, l'appello è deciso nei sei mesi successivi. Chi conosce l'indennità di esproprio italiana vi vedrà una logica simile, un giudice che fissa il valore di mercato di un bene voluto dalla mano pubblica; la somiglianza finisce qui, perché sulla Rocca non esiste alcun esproprio e il proprietario, come si vedrà, può ritirarsi fino all'ultimo.

Una volta definitiva la decisione, ciascuna parte ha un mese per accettare il prezzo o rinunciare. La vendita è perfezionata soltanto se lo Stato e il proprietario accettano entrambi. Fino alla scadenza di questo termine, il proprietario può ritirare l'immobile dalla vendita con semplice notifica, senza indennità né penale. Le spese della commissione, delle perizie, dei consulenti, dell'atto e del giudizio sono a carico dello Stato. E se lo Stato rinuncia dopo la determinazione giudiziale, non può più esercitare la prelazione sullo stesso immobile, nei confronti dello stesso proprietario, per due anni, salvo acquistarlo al prezzo che quest'ultimo aveva dichiarato.

Il meccanismo completo figura agli articoli da 11 a 15 del testo consolidato votato il 12 ottobre 2026, e la relazione della commissione indica che è stato oggetto di numerosi dibattiti. Alcuni eletti avevano pensato di limitare la prelazione al prezzo e alle condizioni dichiarati, prima che la commissione scegliesse di mantenere il dispositivo in considerazione della finalità del testo. Per misurare che cosa significhi in una transazione reale, nulla vale quanto alcune situazioni concrete.

Tre casi pratici per capire la prelazione sulla Rocca

Le tre situazioni che seguono sono esempi didattici con cifre fittizie, collocati dopo la pubblicazione della legge. Illustrano il funzionamento del testo e non descrivono né una transazione reale né un livello di prezzo del quartiere.

Caso n. 1: lo Stato rinuncia

Un proprietario accetta un'offerta di 10 milioni di euro per un appartamento di Monaco-Ville. Il notaio invia la dichiarazione al Ministro di Stato. Al quattordicesimo giorno, l'amministrazione chiede documenti, ricevuti cinque giorni dopo; il termine riprende per i giorni residui. Lo Stato notifica la rinuncia, o resta in silenzio. La vendita si firma al prezzo e alle condizioni dichiarati, entro sei mesi. Per le parti, l'unico effetto della legge sarà stato un mese e mezzo di attesa.

Caso n. 2: lo Stato acquista al prezzo dichiarato

Stesso immobile, stessa offerta di 10 milioni di euro. Lo Stato notifica, entro il mese, la decisione di acquistare al prezzo dichiarato, invocando uno dei cinque obiettivi dell'articolo 3, per esempio il mantenimento dell'abitazione permanente. La vendita allo Stato è perfezionata alla data di questa notifica. Il venditore incassa il prezzo; l'acquirente iniziale è estromesso, e spetta al compromesso prevedere che cosa accade allora alla sua caparra. Se lo Stato non utilizza l'immobile conformemente all'obiettivo invocato entro dieci anni, deve proporlo prima all'ex proprietario, poi all'acquirente estromesso, a un prezzo che non può superare quello pagato, maggiorato dei lavori.

Caso n. 3: lo Stato propone meno

Stesso immobile, stessa offerta, ma lo Stato propone 8 milioni di euro, con gli elementi che fondano questo prezzo. Il venditore ha tre opzioni. Accettare, e vendere allo Stato. Rinunciare, e conservare l'immobile; non può allora vendere al suo acquirente a 10 milioni di euro senza depositare una nuova dichiarazione, alla quale lo Stato potrà rispondere nello stesso modo. Oppure mantenere il prezzo e lasciare che la commissione e poi il Tribunale determinino il valore venale alla data della dichiarazione. Se questo valore è fissato a 10 milioni di euro, lo Stato acquista a quel prezzo o rinuncia, e in quest'ultimo caso non può più esercitare la prelazione su quell'immobile per due anni: la vendita all'acquirente iniziale torna possibile. Se il valore è fissato più in basso, il venditore può rifiutare e ritirare l'immobile. In ogni caso, le sue spese di procedura sono sostenute dallo Stato, ma la durata complessiva può avvicinarsi a due anni, e nulla obbliga l'acquirente iniziale ad aspettare.

Questo terzo caso mostra dove si colloca la vera posta in gioco: non in una perdita imposta al venditore, che il testo esclude, ma nel tempo e nella solidità del prezzo. Un prezzo che un giudice riconoscerebbe come valore venale dell'immobile è protetto; un prezzo che se ne allontana espone il venditore a una controfferta e a una lunga immobilizzazione. Dietro questi casi di scuola, i proprietari della Rocca pongono domande più dirette.

È proprietario sulla Rocca: le sei domande che si sta ponendo

Se il Suo immobile è situato nel perimetro di Monaco-Ville, Lei sarà interessato fin dalla pubblicazione della legge, ma l'essenziale degli obblighi nasce soltanto nel momento in cui vende, affitta per brevi periodi, cambia la destinazione d'uso di un locale o avvia dei lavori.

Sono interessato da questa legge?

Sì, se il Suo appartamento, la Sua villa, il Suo locale commerciale o le Sue quote societarie riguardano un immobile situato nel perimetro, anche solo in parte. Se non ha intenzione di vendere e non modifica né la destinazione d'uso né l'aspetto dell'immobile, nulla Le è richiesto nell'immediato, con un'eccezione: lo stato delle destinazioni d'uso. Entro diciotto mesi, l'Amministrazione Le notificherà la categoria che attribuisce al Suo locale, e Lei disporrà di tre mesi per contestarla. Se affitta già per brevi periodi, dovrà inoltre dichiarare questa locazione entro sei mesi.

Posso ancora affidare il mio immobile a un'agenzia, e il mandato cambia?

Sì, e il testo non modifica il mandato in sé. Il mandato di vendita resta disciplinato dalla legge n. 1.252 del 12 luglio 2002 sulle professioni immobiliari, e nessuna disposizione del progetto impone un mandato particolare né la riproduzione di articoli di legge. Ciò che cambia è quanto l'agenzia deve prevedere a monte: una stima difendibile con comparabili, poiché il prezzo dichiarato sarà quello che lo Stato potrà contestare; un acquirente la cui struttura e i cui titolari effettivi siano definiti prima della dichiarazione; e un compromesso che regoli la sorte della vendita, della caparra e della provvigione se lo Stato si sostituisce al compratore. Un mandato firmato prima della pubblicazione resta valido; è la vendita che esso prepara a essere soggetta a dichiarazione.

Ho un'offerta a 10 milioni di euro e lo Stato propone 8 milioni: sono obbligato ad accettare?

No. Il testo lo dice a chiare lettere: nessuna disposizione può costringerLa a cedere il Suo immobile a un prezzo diverso da quello dichiarato o che Lei non abbia espressamente accettato. Può ritirare l'immobile dalla vendita in qualsiasi momento, senza indennità né penale. Ciò che non può fare è firmare con il Suo acquirente a 10 milioni di euro finché lo Stato non ha rinunciato.

Se rifiuto, devo andare in tribunale?

Non necessariamente. Si aprono tre strade. Lei rinuncia a vendere, e non c'è alcuna procedura. Accetta il prezzo dello Stato, e la vendita si conclude con lo Stato. Oppure mantiene il Suo prezzo: una commissione di conciliazione rende prima un parere entro due mesi, e spetta allo Stato, se insiste, rivolgersi al Tribunale entro quindici giorni, altrimenti si considera che abbia rinunciato. Se la causa arriva davanti al giudice, le spese di commissione, di perizia, di avvocato e di giudizio sono a carico dello Stato, e il giudice fissa il valore venale alla data della Sua dichiarazione. Lei conserva fino alla fine la facoltà di ritirare l'immobile.

Se rifiuto il prezzo dello Stato, posso vendere al mio acquirente?

No, non finché lo Stato non ha rinunciato. Il testo distingue tre situazioni da non confondere. Se è Lei a rinunciare a vendere dopo l'offerta dello Stato, la rinuncia non gli attribuisce alcun diritto sul Suo immobile, ma ogni nuovo tentativo di vendita, anche allo stesso acquirente, richiede una nuova dichiarazione alla quale lo Stato potrà rispondere nello stesso modo. Se è lo Stato a rinunciare, prima o dopo la determinazione giudiziale del prezzo, Lei vende al Suo acquirente al prezzo e alle condizioni dichiarati entro sei mesi; e quando questa rinuncia segue una sentenza, lo Stato non può più esercitare la prelazione sul Suo immobile per due anni, salvo acquistarlo al prezzo che Lei aveva dichiarato. Infine, se lo Stato ha esercitato la prelazione ma non firma l'atto o non paga entro tre mesi, la sua decisione decade, Lei vende liberamente, anche ad altre condizioni se lo desidera, e lo Stato non può più esercitare la prelazione sul Suo immobile per cinque anni. In una parola: il Suo rifiuto non libera la vendita, soltanto la rinuncia o l'inadempimento dello Stato la liberano.

Sarà più difficile vendere?

Più lungo e meno certo, sì. Tra la dichiarazione e la firma bisognerà contare almeno un mese, e molto di più se lo Stato contesta il prezzo. Il Suo acquirente, invece, non è vincolato da nulla: può aspettare, oppure orientarsi su un altro quartiere del Principato. La migliore protezione di un venditore della Rocca sarà dunque un prezzo che lo Stato non abbia motivo di contestare, cioè un prezzo documentato dal mercato. Queste risposte valgono per chi già possiede. Chi pensa di acquistare per investire si pone altre domande.

Sta pensando di investire sulla Rocca: che cosa cambia per Lei

Un investimento in locazione breve sulla Rocca non è più un modello di acquisizione dopo la pubblicazione della legge; un acquisto per abitare, o per affittare con contratto annuale, resta possibile, con un calendario più lungo e un rischio di estromissione da parte dello Stato.

Il primo cambiamento è la destinazione d'uso. La locazione breve di un immobile arredato che non sia la Sua residenza principale dipenderà da un'autorizzazione temporanea di tre anni al massimo, personale, non cedibile, non garantita e potenzialmente contingentata per via. Un piano di investimento non può fondarsi su di essa. La locazione con contratto annuale resta, ma una parte importante del patrimonio edilizio della Rocca è anteriore al 1° settembre 1947 e rientra, quando non ne è uscita, nel settore protetto della legge n. 1.235, con le sue regole proprie di canone e di priorità; la destinazione d'uso regolare del locale e il suo regime locativo sono dunque le prime due verifiche prima di qualsiasi offerta.

Il secondo cambiamento è il progetto di lavori. Accorpare due appartamenti, frazionare un piano, trasformare un piano terra, modificare una facciata o i serramenti presupporranno un'autorizzazione, e il Ministro di Stato potrà sospendere la decisione per un anno su una domanda depositata prima della pubblicazione del capitolato di prescrizioni. Un acquirente che compra per ristrutturare deve integrare questo termine, e l'eventuale sovraccosto patrimoniale, in parte a carico dello Stato.

Il terzo cambiamento è la transazione stessa. Un investitore che acquista tramite società, trust o fondazione è trattato come un acquirente diretto, e può essere estromesso dallo Stato al prezzo dichiarato senza aver commesso la minima colpa. In contropartita, il testo gli riserva un posto: se lo Stato non utilizza l'immobile conformemente all'obiettivo invocato entro dieci anni, l'acquirente estromesso è il secondo a cui l'immobile deve essere proposto, dopo l'ex proprietario.

Ciò che il testo non cambia merita di essere detto con la stessa nettezza. Non vieta nulla in ragione della nazionalità o della residenza del compratore. Non tocca né le imposte di registro né le spese notarili. E i suoi cinque obiettivi di prelazione riguardano l'abitazione permanente, il commercio di vicinato, il patrimonio e le adiacenze delle istituzioni: un acquirente che compra per abitare la Rocca e rispettarla entra nello spirito della legge più che scontrarsi con essa. Resta la domanda che tutti pongono, venditori come compratori: quanto vale un metro quadrato sulla Rocca, e questo testo lo cambierà?

Qual è il prezzo al metro quadrato sulla Rocca, e la legge lo modificherà?

I prezzi richiesti sulla Rocca si collocano nettamente sotto la media del Principato: 46.523 €/m² nel luglio 2026, contro 59.942 €/m² per l'insieme del Principato di Monaco, secondo le rilevazioni dei prezzi richiesti sul mercato costituite da Petrini Exclusive Real Estate.

Queste cifre richiedono una precisazione di metodo. Sono prezzi richiesti, quelli delle offerte pubblicate sul mercato, e non prezzi rogitati; l'IMSEE, l'istituto di statistica monegasco che pubblica i prezzi di compravendita, non calcola un prezzo al metro quadrato per Monaco-Ville, per mancanza di un numero sufficiente di vendite, ed esclude persino il quartiere dal suo nuovo modello di regressione. La Rocca è il quartiere in cui l'IMSEE censisce il minor numero di rivendite, cioè di compravendite di immobili non nuovi: l'Osservatorio dell'Immobiliare 2025 dell'IMSEE vi registra 8 rivendite nel 2025, pari all'1,9% delle 429 rivendite del Principato, per un importo di 17,4 milioni di euro, pari allo 0,5% del totale. Il quartiere conta 220 edifici e 56.700 m² di superfici abitative al 31 dicembre 2025. Sommando i dieci anni della tabella delle rivendite per quartiere dello stesso Osservatorio, si ottengono 109 rivendite a Monaco-Ville tra il 2016 e il 2025, cioè poco più di dieci all'anno.

La lettura di questa tabella è semplice: mentre l'insieme del Principato progrediva, la Rocca restava stabile, in una fascia da 46.000 a 50.000 euro al metro quadrato. Rapportando la rilevazione di luglio 2026 della Rocca a quella dell'insieme del Principato, lo scarto risulta del 22,4% al di sotto della media, un calcolo della nostra agenzia sulle proprie rilevazioni. Questo scarto non è uno sconto: riflette un patrimonio edilizio antico, edifici per lo più privi di posti auto, superfici più piccole e, per una parte degli edifici, le regole del settore protetto. Dice anche che una parte dell'interesse per il quartiere dipendeva da un potenziale di trasformazione che il testo ora disciplina.

La legge modificherà questi prezzi? Non pubblicheremo alcuna previsione in cifre, perché nessun dato lo consente prima delle prime prelazioni. Tre meccanismi agiranno, in direzioni non tutte uguali. Il primo spinge verso il basso: gli usi che portavano un premio, locazione breve, frazionamento, trasformazione, sono chiusi o condizionati, e i compratori che li cercavano si orienteranno altrove. Il secondo stabilizza: il Tribunale fissa il valore venale a partire dalle transazioni comparabili e non può scendere al di sotto, e questo aggancia i prezzi al mercato rilevato piuttosto che a una negoziazione. Il terzo è un'incognita: la frequenza reale delle prelazioni e delle controfferte dello Stato, che la relazione triennale al Consiglio Nazionale misurerà con gli scarti tra prezzi dichiarati e prezzi fissati. Su un mercato di otto-dodici rivendite all'anno, poche decisioni basteranno a dare il tono. Resta da vedere che cosa la legge cambi per chi non ha alcuna intenzione di vendere.

Destinazione d'uso dei locali e locazione breve: che cosa sarà soggetto ad autorizzazione

Sulla Rocca, ogni cambio di destinazione d'uso di un locale, il passaggio di un alloggio alla locazione breve, l'accorpamento o il frazionamento di alloggi e la trasformazione di un piano terra in garage richiederanno un'autorizzazione preventiva del Ministro di Stato.

Il testo comincia con la creazione di uno stato delle destinazioni d'uso: entro diciotto mesi dalla pubblicazione, ogni locale della Rocca sarà iscritto in una categoria, abitazione permanente o locazione breve, commercio e artigianato, uffici, ricettività alberghiera, attrezzature collettive, parcheggi e cantine. Il progetto di stato è notificato a ciascun proprietario, che dispone di tre mesi per presentare le proprie osservazioni. Le destinazioni e le attività regolarmente esercitate alla data di pubblicazione possono essere proseguite e trasmesse senza autorizzazione, finché non vengono modificate.

La locazione breve di un immobile arredato fa il suo ingresso nel diritto positivo monegasco in questa occasione, e la relazione della commissione rileva che la nozione era finora sconosciuta ai testi. È definita come la locazione ripetuta di un locale arredato, per brevi periodi, a una clientela di passaggio che non vi stabilisce il domicilio. Ne derivano tre regole. La locazione della propria residenza principale è dispensata dall'autorizzazione entro il limite di 90 giorni per anno civile, fatti salvi il contratto di locazione, il regolamento di condominio e le leggi speciali. Un'autorizzazione temporanea, personale e non cedibile, della durata massima di tre anni, potrà essere rilasciata a una persona fisica o giuridica senza che l'alloggio perda la destinazione ad abitazione permanente; un'ordinanza sovrana potrà limitarne il numero per via o per isolato. E ogni locazione breve, anche dispensata dall'autorizzazione, dovrà essere dichiarata e ricevere un numero di registrazione che figurerà in ogni annuncio, qualunque ne sia il supporto. In Italia il parallelo è il CIN, il Codice Identificativo Nazionale obbligatorio dal 2025 per le locazioni brevi, e ai limiti comunali introdotti da città come Venezia o Firenze; la parentela si ferma qui, perché a Monaco-Ville la registrazione si somma a un'autorizzazione temporanea, contingentabile per via, che la legge italiana non conosce.

Le locazioni in corso alla data di pubblicazione dovranno essere dichiarate entro sei mesi. Potranno proseguire oltre un anno soltanto se esentate dall'autorizzazione o autorizzate. Per un investitore il cui rendimento si basava su questa modalità di gestione, è un cambio di modello.

I motivi di rifiuto sono elencati dalla legge: riduzione del numero o della superficie degli alloggi permanenti, inosservanza della griglia delle attività commerciali fissata per via o per isolato, soppressione di un'attività di interesse patrimoniale o di un esercizio di vicinato, disturbi incompatibili con la tranquillità degli abitanti e con la dignità delle adiacenze del Palazzo. La commissione ha tuttavia previsto che una famiglia che cresce possa accorpare due appartamenti, tenendo conto delle sue esigenze abitative, e che possa essere ammessa una compensazione con un altro locale della Rocca destinato ad abitazione permanente. Il silenzio dell'amministrazione per due mesi vale rigetto, all'inverso della prelazione, dove il silenzio vale rinuncia. Questo controllo della destinazione d'uso trova il suo prolungamento naturale nel controllo dei lavori.

Lavori, facciate e demolizioni: il nuovo regime di autorizzazione

Ogni costruzione, sopraelevazione, demolizione, frazionamento di particelle, modifica dei giardini e dei bastioni, e ogni lavoro che incida sull'aspetto esterno di un edificio della Rocca saranno soggetti all'autorizzazione preventiva del Ministro di Stato.

L'articolo 35 riguarda facciate, coperture, serramenti, elementi in ferro e colori, nonché la struttura, le parti comuni, le scale, le cantine voltate, i solai e le decorazioni interne identificati da un futuro capitolato di prescrizioni (cahier de prescriptions). Questo capitolato, allegato a un regolamento urbanistico particolare adottato con ordinanza sovrana, l'equivalente di un piano particolareggiato, identificherà edificio per edificio gli elementi da conservare, da restaurare o di cui è ammessa la modifica. Il suo progetto sarà messo a disposizione del pubblico per tre mesi, e ogni proprietario potrà presentare osservazioni. I lavori di manutenzione ordinaria che non modificano né l'aspetto né i materiali richiedono una semplice dichiarazione.

Due disposizioni riguardano direttamente un acquirente che compra per ristrutturare. La prima è la sospensione della decisione (sursis à statuer): fino alla pubblicazione del regolamento particolare, e al più tardi per due anni dalla pubblicazione della legge, il Ministro di Stato può sospendere la decisione su una domanda idonea a compromettere le regole in corso di elaborazione, entro il limite di un anno per domanda. La seconda è il concorso dello Stato: quando le prescrizioni patrimoniali comportano un sovraccosto rispetto a lavori ordinari, lo Stato si fa carico in tutto o in parte di questo sovraccosto, a condizioni da fissare con ordinanza sovrana. Le servitù derivanti da questo regime non danno diritto a indennità, salvo onere speciale ed esorbitante.

Le sanzioni chiudono il quadro. La sanzione amministrativa può raggiungere 100.000 euro, accompagnata da una penalità di mora di 1.000 euro per ogni giorno di ritardo nel ripristino dello stato precedente. Agenti giurati possono visitare i cantieri e, con l'accordo dell'occupante o su autorizzazione del Presidente del Tribunale, i locali. Il Ministro di Stato può esigere dal proprietario, dall'occupante o da chiunque intervenga nella locazione i contratti, gli accordi e gli estratti delle prenotazioni. Sul piano penale, una demolizione senza autorizzazione può essere punita con un'ammenda elevata fino al valore dell'edificio distrutto. Davanti a un dispositivo così completo, la domanda che ci pongono i nostri clienti è semplice: conviene ancora comprare o vendere sulla Rocca?

Che cosa sarà protetto: compromessi firmati, locazioni in corso e autorizzazioni esistenti

Le vendite oggetto, prima della pubblicazione della legge, di una promessa o di un compromesso che abbia acquisito data certa sfuggiranno al diritto di prelazione, a condizione di essere concluse tra le stesse parti, al prezzo e alle condizioni stipulati.

La nozione di data certa è precisa, ed è la stessa che il diritto italiano conosce all'articolo 2704 del Codice civile: il concetto è identico. Un atto ricevuto da un notaio la possiede di per sé. Una scrittura privata la acquisisce, nei confronti dei terzi, soltanto con la registrazione presso la Direction des Services Fiscaux, l'amministrazione fiscale monegasca, con la morte di un firmatario o con la sua menzione in un atto di pubblico ufficiale, secondo l'articolo 1175 del Codice civile monegasco richiamato dalla relazione. Una data semplicemente apposta dalle parti non basta. E ogni modifica del prezzo, delle parti o delle condizioni dopo la pubblicazione costituisce una nuova vendita, soggetta a dichiarazione.

I contratti di locazione e i titoli di occupazione in corso sono opponibili allo Stato, che non può liberarsene attraverso la prelazione. Il diritto di prelazione del locatario previsto dalla legge n. 1.235 del 28 dicembre 2000 per gli immobili antichi è mantenuto, e la nuova dichiarazione si coordina con esso; il proprietario di un immobile che rientra nella legge n. 887 o nella legge n. 1.235 cumulerà dunque i regimi. Le autorizzazioni urbanistiche già rilasciate conservano i loro effetti per la durata di validità, e il Ministro di Stato ha confermato davanti all'Assemblea che le operazioni autorizzate sotto il diritto precedente non sarebbero rimesse in discussione. Ha aggiunto che, per acquisire un immobile contro la volontà del proprietario, lo Stato dovrebbe ricorrere alla procedura di espropriazione della legge n. 502 del 6 aprile 1949, con le sue garanzie proprie, e non al diritto di prelazione.

Infine, la legge non è retroattiva sulla fiscalità esistente: le imposte di registro e le spese notarili restano quelle che dettagliamo nella nostra pagina dedicata alle spese di acquisto nel Principato di Monaco, e una vendita in cui lo Stato ha esercitato la prelazione si realizza con atto pubblico entro tre mesi, con il prezzo pagato o depositato alla firma. Queste protezioni disegnano in negativo il metodo da seguire fin da oggi.

Come la nostra agenzia si prepara alla legge di protezione della Rocca

Dal deposito del testo, abbiamo adattato il nostro metodo di lavoro su Monaco-Ville a ciascuna delle fasi che la legge introduce, senza attendere la pubblicazione.

Il caso si è presentato prima ancora del voto. Un immobile della Rocca ci è stato affidato in vendita da poco, e la prima conseguenza del progetto di legge è stata avviare con il proprietario una revisione di ciò che il testo cambia per lui: il calendario della vendita, la dichiarazione a venire, la solidità del prezzo di fronte a un'eventuale offerta dello Stato e la sorte dei lavori che un acquirente potrebbe prevedere. È questa revisione, pratica per pratica, che applichiamo ormai a ogni immobile di Monaco-Ville.

La prima decisione riguarda le pratiche in corso. Per ogni negoziazione già conclusa sulla Rocca, informiamo i nostri clienti del regime transitorio previsto all'articolo 49 e di ciò che esige la data certa, atto notarile o registrazione, affinché ne decidano con il loro notaio; e li avvertiamo che, una volta pubblicata la legge, ogni modifica del prezzo, delle parti o delle condizioni sottoporrà la vendita a dichiarazione.

La seconda riguarda la stima. Il prezzo dichiarato allo Stato diventerà il punto di riferimento di un'eventuale procedura giudiziaria, valutato alla data della dichiarazione, a partire dalle transazioni comparabili del mercato monegasco. Un prezzo documentato da comparabili reali protegge il venditore; un prezzo sensibilmente al di sopra del mercato lo espone. La nostra conoscenza del quartiere edificio per edificio e i nostri archivi di transazioni servono ormai a questo: stabilire, prima della dichiarazione, il prezzo che un giudice riconoscerebbe.

La terza riguarda la preparazione dell'acquirente. La dichiarazione esige l'identità dei titolari effettivi del compratore e l'uso che progetta, e ogni sostituzione dell'acquirente o modifica dei suoi titolari effettivi dopo la dichiarazione riapre la procedura. Chiediamo dunque ai nostri acquirenti di definire la struttura di acquisizione, il finanziamento e il progetto d'uso prima della dichiarazione, il che si ricongiunge alle verifiche di conoscenza del cliente che già svolgiamo. Li informiamo anche, fin dall'offerta, che possono essere estromessi dallo Stato, e prevediamo con i notai la sorte della caparra in questa ipotesi.

La quarta riguarda gli immobili stessi. Per ogni immobile della Rocca che presentiamo, verifichiamo la destinazione d'uso regolare del locale, le locazioni in corso e le autorizzazioni rilasciate, e non valorizziamo più un potenziale di frazionamento, di trasformazione o di locazione breve che dipende ormai da un'autorizzazione. Ai proprietari che non vendono consigliamo di raccogliere fin da ora le prove dell'uso del loro locale, in vista dello stato delle destinazioni d'uso che sarà redatto entro diciotto mesi. Questa preparazione vale anche per gli immobili che non compaiono su alcun portale, perché la discrezione di una vendita fuori mercato non esonera da nessuna delle formalità del testo.

Il Consiglio Nazionale ha esso stesso lamentato, nella relazione, di non aver ricevuto la sostanza dei testi di attuazione. Seguiremo la loro pubblicazione nel Journal de Monaco e aggiorneremo questa analisi a ogni ordinanza sovrana. Gli investitori internazionali che compongono i nuovi residenti del Principato acquistano raramente d'impulso; sulla Rocca, acquisteranno ormai con un calendario e una dichiarazione alla mano. Il quartiere più antico del Principato di Monaco diventerà anche quello in cui una transazione si prepara con il maggior anticipo.

Fonti ufficiali di questa analisi

Tutte le regole descritte in questo articolo provengono dai documenti seguenti, pubblicati dalle istituzioni monegasche.

• Conseil National, dossier legislativo del progetto di legge n. 1134, ricevuto il 6 ottobre 2026, votato il 12 ottobre 2026.
• Testo consolidato del progetto di legge n. 1134, quale votato in seduta pubblica il 12 ottobre 2026.
• Relazione della Commissione Ambiente e Qualità della Vita, relatrice Jade Aureglia, 12 ottobre 2026.
• Comunicato del Conseil National del 12 ottobre 2026 sull'adozione del testo.
• Costituzione del 17 dicembre 1962, articolo 24, e Codice civile, articolo 1175, su Legimonaco.
• IMSEE, Osservatorio dell'Immobiliare 2025, edizione di febbraio 2026, tabelle 1, 8 e 10.
• Leggi citate dal testo, su Legimonaco: legge n. 1.235 del 28 dicembre 2000, legge n. 887 del 25 giugno 1970, legge n. 1.381 del 29 giugno 2011, legge n. 502 del 6 aprile 1949, tutte consultabili in testo integrale.

Autore

Articolo redatto da Paolo Petrini

Esperto riconosciuto del mercato immobiliare monegasco, Paolo Petrini dirige Petrini Exclusive Real Estate e accompagna da oltre dieci anni famiglie e investitori nei loro progetti nel Principato di Monaco, nel rispetto del quadro normativo e professionale in vigore. La sua competenza locale e il suo approccio personalizzato garantiscono analisi affidabili e adeguate alle esigenze internazionali.