Gesetz zum Schutz des Felsens von Monaco: Was das staatliche Vorkaufsrecht in Monaco-Ville ändert

Der Gesetzentwurf Nr. 1134 zum Schutz des Felsens wurde von der Fürstlichen Regierung (Gouvernement Princier) am 6. Oktober 2026 mit Dringlichkeitserklärung eingebracht und vom Conseil National, dem Parlament Monacos, am 12. Oktober 2026 verabschiedet, sechs Tage später und nach Änderungen. Seine 50 Artikel vereinen erstmals für ein einziges Viertel drei Instrumente: ein Vorkaufsrecht des Staates bei Eigentumsübertragungen, eine Kontrolle der Nutzung der Räume und ein verschärftes Regime für Bauarbeiten. Zum Zeitpunkt, an dem wir dies schreiben, ist der verabschiedete Text noch nicht in Kraft: Er muss vom Fürsten verkündet und anschließend im Journal de Monaco, dem Amtsblatt des Fürstentums, veröffentlicht werden, wo er seine endgültige Gesetzesnummer erhält. Erst diese Veröffentlichung setzt das gesamte Regelwerk in Gang, und alles Folgende beschreibt den Text so, wie er verabschiedet wurde, unter dem Vorbehalt dieses letzten Schritts.

Für einen Eigentümer oder Käufer im Viertel Monaco-Ville geht es nicht mehr nur darum, eine Immobilie oder einen Käufer zu finden. Es gilt nun zu verstehen, an welchem Punkt der Staat in die Transaktion eintritt, was er mit dem vereinbarten Preis tun kann und was ein Eigentümer weiterhin ablehnen darf. Genau das ist Gegenstand dieser Analyse, die auf dem konsolidierten Text und dem Bericht der Kommission beruht, vor jeder Durchführungsbestimmung. Es ist die Lesart eines Immobilienprofis, der seine Kunden berät, kein Rechtsgutachten: In einem konkreten Fall bleibt der Notar der Ansprechpartner, dessen Wort bindet.

Warum wollte die Regierung ein Eilgesetz für den Felsen?

Die Fürstliche Regierung ist der Auffassung, dass sich der Druck auf den Immobilienbestand des Fürstentums heute mit beispielloser Intensität auf Monaco-Ville konzentriert und dass das geltende Recht ihr keine Mittel gibt, darauf zu antworten.

Die Begründung des Entwurfs, abrufbar im Gesetzgebungsdossier Nr. 1134 des Conseil National, und die Erklärungen des Staatsministers (Ministre d'État, des Regierungschefs des Fürstentums) vor der Versammlung am 7. Oktober 2026 beschreiben vier Erscheinungen: aufeinanderfolgende Erwerbe von Gebäuden und Immobilien, Vorhaben zur Umwandlung von Wohnungen in möblierte Unterkünfte für eine Durchreisekundschaft, die Verdrängung von Nahversorgern durch auf Besucher ausgerichtete Geschäfte sowie umfassende Sanierungen, die den rechtlichen Status einer Immobilie verändern und einer Nutzungsänderung den Weg bereiten. Für sich genommen kann jedes dieser Vorhaben mit den geltenden Regeln vereinbar sein. Ihre Häufung ist es, die nach Einschätzung des Staates das Viertel unwiderruflich zu verändern droht, in dem der Fürstenpalast, die Kathedrale und der Sitz der Institutionen liegen.

Artikel 1 des Textes setzt den Rahmen: Der Schutz des Felsens ist ein übergeordnetes Ziel des Allgemeininteresses, für das der Staat die Gewähr trägt, und dieses Ziel rechtfertigt ein eigenes Rechtsregime. Derselbe Artikel stellt klar, dass diese Befugnisse unter Beachtung von Artikel 24 der Verfassung vom 17. Dezember 1962 ausgeübt werden, der das Eigentumsrecht garantiert, und dass sie dieses Recht nur in notwendigem und verhältnismäßigem Maß einschränken dürfen. Ein großer Teil der parlamentarischen Debatte galt diesem Gleichgewicht.

Das Eilverfahren erklärt sich durch das, was der Staatsminister den Ankündigungseffekt nannte: Zwischen der Einbringung des Textes und seiner Veröffentlichung entgehen jeder abgeschlossene Verkauf, jede vollzogene Nutzungsänderung und jede erteilte Genehmigung dem Gesetz endgültig. Der Conseil National hat in seinem Kommissionsbericht vom 12. Oktober 2026 betont, dass die Dringlichkeit ihn nicht zu einer bloßen Vollzugsinstanz mache, und er hat den Text in zahlreichen Punkten geändert. Bleibt zu verstehen, was dieser Text konkret für denjenigen ändert, der verkauft.

Welche Verkäufe unterliegen dem Vorkaufsrecht des Staates?

Jede entgeltliche Veräußerung einer Immobilie auf dem Felsen unterliegt dem Vorkaufsrecht, gleich ob sie die Immobilie selbst, die Anteile einer Gesellschaft, die sie hält, oder einen Geschäftsbetrieb betrifft.

Artikel 4 erfasst zunächst die Verkäufe bebauter und unbebauter Grundstücke, von Wohnungseigentum, von Miteigentumsanteilen und dinglichen Rechten, einschließlich Tausch, Hingabe an Zahlungs statt und Einbringung in eine Gesellschaft, einen Trust, eine Stiftung oder ein Treuhandvermögen. Er erfasst sodann die Übertragung von Anteilen oder Aktien, die dem Erwerber unmittelbar oder mittelbar die Mehrheit des Kapitals oder der Stimmrechte einer Gesellschaft verschafft, deren Vermögen zu mehr als der Hälfte seines Wertes aus Immobilien auf dem Felsen besteht. Diese Regel gilt unabhängig vom Sitzland der Gesellschaft und von dem Recht, dem sie unterliegt. Schließlich erfasst er die Übertragung von Geschäftsbetrieben (fonds de commerce), Handwerksbetrieben und Mietrechten sowie Zwangsversteigerungen und Veräußerungen im Insolvenzverfahren. Wer das gemeindliche Vorkaufsrecht der §§ 24 bis 28 Baugesetzbuch oder die Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB aus Berlin und München kennt, erkennt das Prinzip wieder: Eine öffentliche Hand sichert sich den Zugriff auf Verkäufe in einem abgegrenzten Gebiet. Die Verwandtschaft endet jedoch rasch. In Monaco gilt das Recht für ein ganzes Viertel und für alle Arten von Objekten, es erfasst auch Anteilsübertragungen, und der Staat kann einen anderen Preis als den vereinbarten vorschlagen.

Der Geltungsbereich ist das Viertel Monaco-Ville einschließlich der Stadtmauern, der Glacis, der Felswände, der Gärten und des Fischerwegs (Chemin des Pêcheurs), festgelegt durch einen Plan, der per Fürstlicher Verordnung (ordonnance souveraine) zu veröffentlichen ist. Eine Immobilie, die nur teilweise in diesem Gebiet liegt, unterliegt dem Regime in vollem Umfang.

Die Ausnahmen des Artikels 5 sind begrenzt: Verkäufe an den Ehegatten, an den Partner einer eingetragenen Lebensgemeinschaft, an Vorfahren, Nachkommen, Brüder und Schwestern, Erb- und Vermögensteilungen, Verkäufe an den Staat oder die Gemeinde sowie die Übertragung eines Betriebs an einen seit mehr als drei Jahren beschäftigten Mitarbeiter. Schenkungen sind nicht erfasst. Der Bericht der Kommission stellt jedoch klar, dass eine verdeckte Schenkung oder eine Schenkung unter Auflagen, die einem Preis gleichkommen, als Verkauf behandelt würde, mit Nichtigkeit und strafrechtlicher Sanktion als Folge.

Zwei Änderungen verdienen die Aufmerksamkeit derjenigen, die ihre Immobilie über eine Gesellschaft halten. Zustimmungsklauseln in den Statuten können dem Staat nicht entgegengehalten werden, wenn er sein Vorkaufsrecht auf Anteile ausübt. Im Gegenzug kann jeder Minderheitsgesellschafter innerhalb von sechs Monaten nach dem Erwerb durch den Staat verlangen, dass dieser seine eigenen Anteile zum gleichen Preis je Anteil übernimmt. Für ausländische Gesellschaften muss der nach dem Gesetz Nr. 1.381 vom 29. Juni 2011 zugelassene Bevollmächtigte die Anzeige vor jeder Übertragung einreichen. Ist der Anwendungsbereich abgesteckt, stellt sich die Frage des Ablaufs: Was geschieht zwischen der Unterzeichnung einer Vereinbarung und der Beurkundung?

Wie läuft ein Verkauf auf dem Felsen nach der Veröffentlichung des Gesetzes ab?

Der Verkauf kann erst nach einer vorherigen Anzeige an den Staat und nach Ablauf einer Frist von einem Monat unterzeichnet werden, in der der Staat zwischen Verzicht, Kauf zum angezeigten Preis oder dem Vorschlag eines anderen Preises wählt.

Die Anzeige wird vom Eigentümer oder vom Notar an den Staatsminister gerichtet. Sie nennt die Identität des Verkäufers und des vorgesehenen Käufers einschließlich der wirtschaftlich Berechtigten einer juristischen Person, die Bezeichnung der Immobilie, ihre derzeitige Nutzung und die vom Käufer geplante, den Preis, die Bedingungen, den Belegungsstatus und die laufenden Mietverträge. Der Staatsminister unterrichtet den Conseil National darüber. Solange keine Entscheidung zum Erwerb zum angezeigten Preis zugestellt wurde, kann der Eigentümer seine Anzeige zurückziehen.

Die Antwortfrist beträgt einen Monat. In den ersten fünfzehn Tagen kann der Staat ein einziges Mal ergänzende Unterlagen oder eine Besichtigung der Immobilie verlangen; die Frist wird dann ausgesetzt und läuft mit Eingang der Unterlagen oder am Tag der Besichtigung für ihre Restdauer weiter. Die Kommission hat die ursprüngliche Fassung gestrichen, die nach der Aussetzung einen vollen neuen Monat eröffnete. Schweigt der Staat bis zum Ablauf der Frist, gilt dies als Verzicht.

Drei Ausgänge sind möglich. Verzichtet der Staat, kann der Eigentümer sechs Monate lang zu den angezeigten Preisen und Bedingungen verkaufen. Beschließt der Staat den Erwerb zum angezeigten Preis, ist der Verkauf mit der Zustellung perfekt, und der ursprüngliche Käufer wird verdrängt. Schlägt der Staat einen anderen Preis vor, muss er sein Angebot begründen, das verfolgte Ziel des Allgemeininteresses benennen, das konkrete Vorhaben beschreiben, das er verwirklichen will, und die Elemente darlegen, auf die er seinen Preis stützt. Auf dieser dritten Variante konzentrieren sich alle Fragen.

Kann der Staat einen niedrigeren Preis als den vereinbarten durchsetzen?

Nein. Der Staat kann einen niedrigeren Preis vorschlagen, aber keine Bestimmung des Textes erlaubt es, einen Eigentümer zum Verkauf zu einem Preis zu zwingen, den er nicht ausdrücklich angenommen hat.

Bietet der Staat einen anderen Preis, hat der Eigentümer zwei Monate, um diesen Preis anzunehmen, seinen Preis aufrechtzuerhalten und ein Preisfestsetzungsverfahren zu akzeptieren oder vom Verkauf zurückzutreten. Sein Schweigen gilt als Verzicht. Der Verzicht begründet kein Recht des Staates an der Immobilie, und der Eigentümer kann später eine neue Anzeige einreichen.

Hält er seinen Preis aufrecht, wird eine Schlichtungs- und Bewertungskommission angerufen. Sie besteht aus einem einvernehmlich bestimmten Vorsitzenden, ausgewählt unter Personen, die Gewähr für Unabhängigkeit und Sachkunde auf dem Immobilienmarkt Monacos bieten, einem vom Staat und einem vom Eigentümer benannten Mitglied. Sie gibt innerhalb von zwei Monaten eine begründete Stellungnahme zum Verkehrswert der Immobilie ab. Diese Stellungnahme bindet niemanden. Kommt in den folgenden fünfzehn Tagen keine Einigung zustande, hat der Staat fünfzehn Tage, um das Gericht erster Instanz (Tribunal de première instance) anzurufen; tut er es nicht, gilt er als verzichtend.

Das Gericht bestimmt dann den Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Anzeige und nicht zum Zeitpunkt des Urteils, eine Änderung, die jede zwischenzeitlich eingetretene Wertminderung neutralisieren soll. Es berücksichtigt Beschaffenheit, Lage und Zustand der Immobilie, ihre Nutzung und ihre Nutzungsmöglichkeiten nach den geltenden Regeln, vergleichbare Transaktionen auf dem monegassischen Markt, die auf ihr ruhenden Lasten und ihren Belegungsstatus. Der festgesetzte Preis darf diesen Verkehrswert nicht unterschreiten. Das Urteil ergeht innerhalb von sechs Monaten, über die Berufung wird in den folgenden sechs Monaten entschieden. Der Maßstab ist der Verkehrswert zum Stichtag der Anzeige, wie ihn deutsche Sachverständige kennen; was fehlt, ist das Gegenstück zur Enteignung. Anders als bei einer Enteignung im Sinne des Artikels 14 Grundgesetz, bei der der Eigentümer am Ende weichen muss und nur noch über die Höhe der Entschädigung streitet, entscheidet das Gericht in Monaco allein über den Wert, nicht über den Verkauf: Der Eigentümer kann das Ergebnis ablehnen und seine Immobilie behalten.

Ist die Entscheidung rechtskräftig, hat jede Partei einen Monat, um den Preis anzunehmen oder zu verzichten. Der Verkauf ist nur perfekt, wenn Staat und Eigentümer beide zustimmen. Bis zum Ablauf dieser Frist kann der Eigentümer seine Immobilie durch einfache Mitteilung vom Verkauf zurückziehen, ohne Entschädigung und ohne Vertragsstrafe. Die Kosten der Kommission, der Gutachten, der Berater, der Urkunde und des Gerichtsverfahrens trägt der Staat. Und verzichtet der Staat nach der gerichtlichen Festsetzung, darf er sein Vorkaufsrecht auf dieselbe Immobilie gegenüber demselben Eigentümer zwei Jahre lang nicht mehr ausüben, es sei denn, er kauft zu dem Preis, den dieser angezeigt hatte.

Der vollständige Mechanismus findet sich in den Artikeln 11 bis 15 des konsolidierten Textes in der am 12. Oktober 2026 verabschiedeten Fassung, und der Bericht der Kommission hält fest, dass er Gegenstand zahlreicher Debatten war. Einige Abgeordnete erwogen, das Vorkaufsrecht auf die angezeigten Preise und Bedingungen zu beschränken, bevor die Kommission beschloss, den Mechanismus mit Blick auf den Zweck des Textes beizubehalten. Um zu ermessen, was das in einer realen Transaktion bedeutet, helfen am besten einige konkrete Situationen.

Drei Fallbeispiele zum Verständnis des Vorkaufsrechts auf dem Felsen

Die drei folgenden Situationen sind Lehrbeispiele mit fiktiven Zahlen, angesiedelt nach der Veröffentlichung des Gesetzes. Sie veranschaulichen die Funktionsweise des Textes und beschreiben weder eine reale Transaktion noch ein Preisniveau des Viertels.

Fall Nr. 1: Der Staat verzichtet

Ein Eigentümer nimmt ein Angebot von 10 Millionen Euro für eine Wohnung in Monaco-Ville an. Der Notar richtet die Anzeige an den Staatsminister. Am vierzehnten Tag fordert die Verwaltung Unterlagen an, die fünf Tage später eingehen; die Frist läuft für die verbleibenden Tage weiter. Der Staat teilt seinen Verzicht mit oder schweigt. Der Verkauf wird innerhalb von sechs Monaten zu den angezeigten Preisen und Bedingungen unterzeichnet. Für die Parteien hat das Gesetz nur eines bewirkt: anderthalb Monate Wartezeit.

Fall Nr. 2: Der Staat kauft zum angezeigten Preis

Dieselbe Immobilie, dasselbe Angebot von 10 Millionen Euro. Der Staat teilt innerhalb des Monats seine Entscheidung mit, zum angezeigten Preis zu erwerben, und beruft sich auf eines der fünf Ziele des Artikels 3, etwa den Erhalt dauerhaften Wohnens. Der Verkauf an den Staat ist mit dem Datum dieser Zustellung perfekt. Der Verkäufer erhält seinen Preis; der ursprüngliche Käufer wird verdrängt, und der Vorvertrag muss regeln, was dann aus seiner Anzahlung wird. Nutzt der Staat die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nicht entsprechend dem geltend gemachten Ziel, muss er sie zuerst dem früheren Eigentümer und dann dem verdrängten Käufer anbieten, zu einem Preis, der den von ihm gezahlten Preis, erhöht um die Kosten der Bauarbeiten, nicht übersteigen darf.

Fall Nr. 3: Der Staat bietet weniger

Dieselbe Immobilie, dasselbe Angebot, doch der Staat bietet 8 Millionen Euro und legt die Elemente dar, auf die er diesen Preis stützt. Der Verkäufer hat drei Optionen. Annehmen und an den Staat verkaufen. Verzichten und seine Immobilie behalten; er kann dann nicht zu 10 Millionen Euro an seinen Käufer verkaufen, ohne eine neue Anzeige einzureichen, auf die der Staat in gleicher Weise antworten kann. Oder seinen Preis aufrechterhalten und die Kommission, dann das Gericht den Verkehrswert zum Zeitpunkt der Anzeige bestimmen lassen. Wird dieser Wert auf 10 Millionen Euro festgesetzt, kauft der Staat zu diesem Preis oder verzichtet, und im letzteren Fall darf er bei dieser Immobilie zwei Jahre lang kein Vorkaufsrecht mehr ausüben: Der Verkauf an den ursprünglichen Käufer wird wieder möglich. Wird der Wert niedriger festgesetzt, kann der Verkäufer ablehnen und seine Immobilie zurückziehen. In allen Fällen trägt der Staat seine Verfahrenskosten, aber die Gesamtdauer kann sich zwei Jahren nähern, und nichts verpflichtet den ursprünglichen Käufer zu warten.

Dieser dritte Fall zeigt, wo das eigentliche Risiko liegt: nicht in einem dem Verkäufer aufgezwungenen Verlust, den der Text ausschließt, sondern in der Zeit und in der Belastbarkeit des Preises. Ein Preis, den ein Richter als Verkehrswert der Immobilie anerkennen würde, ist geschützt; ein Preis, der davon abweicht, setzt den Verkäufer einem Gegenangebot und einer langen Bindung seiner Immobilie aus. Hinter diesen Schulfällen stellen die Eigentümer des Felsens direktere Fragen.

Sie sind Eigentümer auf dem Felsen: die sechs Fragen, die Sie sich stellen

Liegt Ihre Immobilie im Gebiet von Monaco-Ville, sind Sie ab der Veröffentlichung des Gesetzes betroffen, doch die wesentlichen Pflichten entstehen erst in dem Moment, in dem Sie verkaufen, kurzzeitig vermieten, die Nutzung eines Objekts ändern oder Bauarbeiten beginnen.

Bin ich von diesem Gesetz betroffen?

Ja, wenn Ihre Wohnung, Ihre Villa, Ihr Geschäftslokal oder Ihre Gesellschaftsanteile eine Immobilie betreffen, die auch nur teilweise im Gebiet liegt. Wenn Sie nicht verkaufen wollen und weder die Nutzung noch das Erscheinungsbild Ihrer Immobilie verändern, wird von Ihnen vorerst nichts verlangt, mit einer Ausnahme: dem Nutzungsverzeichnis (état des affectations). Innerhalb von achtzehn Monaten teilt Ihnen die Verwaltung die Kategorie mit, die sie für Ihr Objekt festhält, und Sie haben drei Monate, um sie anzufechten. Vermieten Sie bereits kurzzeitig, müssen Sie diese Vermietung zudem innerhalb von sechs Monaten anzeigen.

Kann ich meine Immobilie weiterhin einer Agentur anvertrauen, und ändert sich der Maklervertrag?

Ja, und der Text ändert den Maklervertrag selbst nicht. Der Maklervertrag unterliegt weiterhin dem Gesetz Nr. 1.252 vom 12. Juli 2002 über die Immobilienberufe, und keine Bestimmung des Entwurfs schreibt einen besonderen Vertragstyp oder die Wiedergabe von Gesetzesartikeln vor. Was sich ändert, ist das, was die Agentur im Vorfeld vorsehen muss: eine durch Vergleichsobjekte belastbare Bewertung, denn der angezeigte Preis ist derjenige, den der Staat anfechten kann; einen Käufer, dessen Struktur und wirtschaftlich Berechtigte vor der Anzeige feststehen; und einen Vorvertrag, der das Schicksal des Verkaufs, der Anzahlung und der Provision regelt, falls der Staat an die Stelle des Käufers tritt. Ein vor der Veröffentlichung unterzeichneter Maklervertrag bleibt gültig; anzeigepflichtig wird der Verkauf, den er vorbereitet.

Ich habe ein Angebot von 10 Millionen Euro und der Staat bietet 8 Millionen: Muss ich annehmen?

Nein. Der Text sagt es ausdrücklich: Keine Bestimmung kann Sie zwingen, Ihre Immobilie zu einem anderen als dem von Ihnen angezeigten Preis oder zu einem Preis abzugeben, den Sie nicht ausdrücklich angenommen haben. Sie können Ihre Immobilie jederzeit vom Verkauf zurückziehen, ohne Entschädigung und ohne Vertragsstrafe. Was Sie nicht tun können, ist, mit Ihrem Käufer zu 10 Millionen Euro zu unterzeichnen, solange der Staat nicht verzichtet hat.

Wenn ich ablehne, muss ich dann vor Gericht?

Nicht zwingend. Drei Wege stehen offen. Sie verzichten auf den Verkauf, und es gibt kein Verfahren. Sie nehmen den Preis des Staates an, und der Verkauf kommt mit ihm zustande. Oder Sie halten Ihren Preis aufrecht: Eine Schlichtungskommission gibt zunächst innerhalb von zwei Monaten eine Stellungnahme ab, und es ist Sache des Staates, wenn er darauf beharrt, innerhalb von fünfzehn Tagen das Gericht anzurufen, andernfalls gilt er als verzichtend. Geht die Sache bis zum Richter, trägt der Staat die Kosten der Kommission, der Gutachten, der Anwälte und des Gerichts, und der Richter setzt den Verkehrswert zum Zeitpunkt Ihrer Anzeige fest. Sie behalten bis zum Ende die Möglichkeit, Ihre Immobilie zurückzuziehen.

Wenn ich den Preis des Staates ablehne, kann ich an meinen Käufer verkaufen?

Nein, nicht solange der Staat nicht verzichtet hat. Der Text unterscheidet drei Situationen, die nicht verwechselt werden dürfen. Verzichten Sie nach dem Angebot des Staates selbst auf den Verkauf, gibt ihm dieser Verzicht kein Recht an Ihrer Immobilie, doch jeder neue Verkaufsversuch, auch an denselben Käufer, erfordert eine neue Anzeige, auf die der Staat in gleicher Weise antworten kann. Verzichtet der Staat, vor oder nach der gerichtlichen Preisfestsetzung, verkaufen Sie innerhalb von sechs Monaten zu den angezeigten Preisen und Bedingungen an Ihren Käufer; und folgt dieser Verzicht auf ein Urteil, darf der Staat bei Ihrer Immobilie zwei Jahre lang kein Vorkaufsrecht mehr ausüben, es sei denn, er kauft zu dem Preis, den Sie angezeigt hatten. Hat der Staat schließlich sein Vorkaufsrecht ausgeübt, unterzeichnet aber die Urkunde nicht oder zahlt nicht innerhalb von drei Monaten, ist seine Entscheidung hinfällig, Sie verkaufen frei, auf Wunsch auch zu anderen Bedingungen, und er darf bei Ihrer Immobilie fünf Jahre lang kein Vorkaufsrecht mehr ausüben. Kurz gesagt: Ihre Ablehnung gibt den Verkauf nicht frei, nur der Verzicht oder das Versäumnis des Staates gibt ihn frei.

Wird es schwieriger zu verkaufen?

Länger und weniger sicher, ja. Zwischen Anzeige und Unterzeichnung ist mindestens ein Monat einzuplanen, und deutlich mehr, wenn der Staat den Preis anfechtet. Ihr Käufer hingegen ist an nichts gebunden: Er kann warten oder auf ein anderes Viertel des Fürstentums ausweichen. Der beste Schutz eines Verkäufers auf dem Felsen wird daher ein Preis sein, für den der Staat keinen Grund zur Anfechtung hat, also ein durch den Markt belegter Preis. Diese Antworten gelten für den, der bereits besitzt. Wer den Kauf als Investition erwägt, stellt sich andere Fragen.

Sie erwägen eine Investition auf dem Felsen: Was das Gesetz für Sie ändert

Ein Kauf auf dem Felsen zum Zweck der Kurzzeitvermietung ist nach der Veröffentlichung des Gesetzes kein tragfähiges Anlagemodell mehr; ein Kauf zum Selbstbewohnen oder zur ganzjährigen Vermietung bleibt möglich, mit einem längeren Zeitplan und dem Risiko der Verdrängung durch den Staat.

Die erste Änderung betrifft die Nutzung. Die möblierte Kurzzeitvermietung einer Immobilie, die nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, hängt künftig von einer befristeten Genehmigung von höchstens drei Jahren ab, die persönlich, nicht übertragbar, nicht garantiert und möglicherweise je Straße kontingentiert ist. Ein Investitionsplan kann sich nicht auf sie stützen. Die ganzjährige Vermietung bleibt, doch ein erheblicher Teil der Bausubstanz des Felsens stammt aus der Zeit vor dem 1. September 1947 und fällt, sofern er nicht daraus entlassen wurde, unter den geschützten Sektor des Gesetzes Nr. 1.235 mit seinen eigenen Regeln zu Miete und Vorrang; die ordnungsgemäße Nutzung des Objekts und sein Mietregime sind daher die beiden ersten Prüfungen vor jedem Angebot.

Die zweite Änderung betrifft das Bauvorhaben. Zwei Wohnungen zusammenzulegen, eine Etage zu teilen, ein Erdgeschoss umzuwandeln, eine Fassade oder Fenster und Türen zu verändern, setzt eine Genehmigung voraus, und der Staatsminister kann die Entscheidung über einen vor der Veröffentlichung des Vorschriftenkatalogs gestellten Antrag ein Jahr lang zurückstellen. Ein Käufer, der zum Sanieren kauft, muss diese Frist einkalkulieren, ebenso wie die etwaigen denkmalbedingten Mehrkosten, die der Staat teilweise übernimmt.

Die dritte Änderung betrifft die Transaktion selbst. Ein Investor, der über eine Gesellschaft, einen Trust oder eine Stiftung kauft, wird wie ein direkter Käufer behandelt und kann vom Staat zum angezeigten Preis verdrängt werden, ohne den geringsten Fehler begangen zu haben. Im Gegenzug räumt ihm der Text einen Platz ein: Nutzt der Staat die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nicht entsprechend dem geltend gemachten Ziel, ist der verdrängte Käufer der Zweite, dem die Immobilie angeboten werden muss, nach dem früheren Eigentümer.

Was der Text nicht ändert, verdient es, mit derselben Klarheit gesagt zu werden. Er verbietet nichts aufgrund der Staatsangehörigkeit oder des Wohnsitzes des Käufers. Er berührt weder die Eintragungsgebühren noch die Notarkosten. Und seine fünf Vorkaufsziele richten sich auf dauerhaftes Wohnen, Nahversorgung, Kulturerbe und das Umfeld der Institutionen: Ein Käufer, der kauft, um auf dem Felsen zu wohnen und ihn zu respektieren, entspricht dem Geist des Gesetzes, statt mit ihm zu kollidieren. Bleibt die Frage, die alle stellen, Verkäufer wie Käufer: Was ist ein Quadratmeter auf dem Felsen wert, und wird dieser Text daran etwas ändern?

Wie hoch ist der Quadratmeterpreis auf dem Felsen, und wird das Gesetz ihn verändern?

Die Angebotspreise auf dem Felsen liegen deutlich unter dem Durchschnitt des Fürstentums: 46.523 €/m² im Juli 2026 gegenüber 59.942 €/m² für ganz Monaco, laut den Erhebungen der Angebotspreise des Marktes, die Petrini Exclusive Real Estate führt.

Diese Zahlen verlangen eine methodische Klarstellung. Es handelt sich um Angebotspreise, also die Preise der am Markt veröffentlichten Angebote, nicht um beurkundete Preise; das IMSEE, das Statistikamt Monacos, das die Transaktionspreise veröffentlicht, berechnet für Monaco-Ville mangels einer ausreichenden Zahl von Verkäufen keinen Quadratmeterpreis und schließt das Viertel sogar aus seinem neuen Regressionsmodell aus. Der Felsen ist das Viertel, in dem das IMSEE die wenigsten Wiederverkäufe zählt: Das Observatoire de l'Immobilier 2025 des IMSEE verzeichnet dort 8 Wiederverkäufe im Jahr 2025, also 1,9 % der 429 Wiederverkäufe des Fürstentums, für einen Betrag von 17,4 Millionen Euro, also 0,5 % des Gesamtvolumens. Das Viertel zählt 220 Gebäude und 56.700 m² Wohnfläche zum 31. Dezember 2025. Addiert man die zehn Jahre der Tabelle der Wiederverkäufe nach Vierteln desselben Observatoriums, ergeben sich 109 Wiederverkäufe in Monaco-Ville zwischen 2016 und 2025, also kaum mehr als zehn pro Jahr.

Die Lesart dieser Tabelle ist einfach: Während das gesamte Fürstentum zulegte, blieb der Felsen in einer Spanne von 46.000 bis 50.000 Euro pro Quadratmeter stabil. Setzt man die Erhebung des Felsens vom Juli 2026 zu derjenigen für ganz Monaco in Beziehung, liegt der Abstand bei 22,4 % unter dem Durchschnitt des Fürstentums, eine Berechnung unserer Agentur auf Grundlage ihrer eigenen Erhebungen. Dieser Abstand ist kein Abschlag: Er spiegelt eine alte Bausubstanz, Gebäude meist ohne Stellplätze, kleinere Flächen und, für einen Teil der Gebäude, die Regeln des geschützten Sektors. Er sagt auch, dass ein Teil des Interesses am Viertel auf einem Umwandlungspotenzial beruhte, das der Text nun reglementiert.

Wird das Gesetz diese Preise verändern? Wir veröffentlichen keine bezifferte Prognose, denn keine Daten erlauben dies vor den ersten Vorkaufsfällen. Drei Mechanismen werden wirken, und nicht alle in dieselbe Richtung. Der erste zieht nach unten: Die Nutzungen, die einen Aufpreis trugen, Kurzzeitvermietung, Teilung, Umwandlung, sind geschlossen oder an Bedingungen geknüpft, und die Käufer, die sie anstrebten, werden sich anderswo orientieren. Der zweite stabilisiert: Das Gericht setzt den Verkehrswert anhand vergleichbarer Transaktionen fest und darf ihn nicht unterschreiten, was die Preise am beobachteten Markt verankert statt an einer Verhandlung. Der dritte ist unbekannt: die tatsächliche Häufigkeit von Vorkaufsfällen und Gegenangeboten des Staates, die der alle drei Jahre dem Conseil National vorzulegende Bericht mit den Abständen zwischen angezeigten und festgesetzten Preisen messen wird. Auf einem Markt von acht bis zwölf Wiederverkäufen pro Jahr genügen wenige Entscheidungen, um den Ton zu setzen. Bleibt zu sehen, was das Gesetz für diejenigen ändert, die gar nicht verkaufen wollen.

Nutzung der Räume und Kurzzeitvermietung: Was genehmigungspflichtig wird

Auf dem Felsen bedürfen jede Nutzungsänderung eines Objekts, der Übergang einer Wohnung zur möblierten Kurzzeitvermietung, die Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen und die Umwandlung eines Erdgeschosses in eine Garage einer vorherigen Genehmigung des Staatsministers.

Der Text beginnt mit der Erstellung eines Nutzungsverzeichnisses: Innerhalb von achtzehn Monaten nach der Veröffentlichung wird jedes Objekt des Felsens einer Kategorie zugeordnet, dauerhaftes Wohnen oder möblierte Kurzzeitvermietung, Handel und Handwerk, Büros, Beherbergung, Gemeinschaftseinrichtungen, Parkplätze und Keller. Der Entwurf des Verzeichnisses wird jedem Eigentümer zugestellt, der drei Monate hat, um seine Stellungnahme abzugeben. Nutzungen und Tätigkeiten, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung ordnungsgemäß ausgeübt werden, dürfen ohne Genehmigung fortgeführt und übertragen werden, solange sie nicht verändert werden.

Die möblierte Kurzzeitvermietung hält bei dieser Gelegenheit Einzug in das geltende Recht Monacos, und der Bericht der Kommission hält fest, dass dieser Begriff den Gesetzestexten bisher unbekannt war. Sie wird definiert als die wiederholte Vermietung eines möblierten Objekts für kurze Zeiträume an eine Durchreisekundschaft, die dort keinen Wohnsitz begründet. Drei Regeln folgen daraus. Die Vermietung des eigenen Hauptwohnsitzes ist bis zu 90 Tagen pro Kalenderjahr genehmigungsfrei, vorbehaltlich des Mietvertrags, der Teilungserklärung und der Sondergesetze. Eine befristete, persönliche und nicht übertragbare Genehmigung von höchstens drei Jahren kann einer natürlichen oder juristischen Person erteilt werden, ohne dass die Wohnung ihre Zweckbestimmung als Dauerwohnraum verliert; eine Fürstliche Verordnung kann ihre Zahl je Straße oder Häuserblock begrenzen. Und jede Kurzzeitvermietung, auch die genehmigungsfreie, muss angezeigt werden und erhält eine Registrierungsnummer, die in jedem Inserat erscheinen muss, gleich auf welchem Medium. Wer die Zweckentfremdungsverbote von Berlin, München oder Hamburg und ihre Registrierungsnummern kennt, findet diese Logik vertraut. Der Unterschied liegt in Reichweite und Dauer: In Monaco betrifft die Regelung ein einziges Viertel, die Genehmigung ist auf drei Jahre befristet, an die Person gebunden und kann je Straße kontingentiert werden.

Laufende Vermietungen zum Zeitpunkt der Veröffentlichung müssen innerhalb von sechs Monaten angezeigt werden. Sie dürfen nur über ein Jahr hinaus fortgeführt werden, wenn sie genehmigungsfrei oder genehmigt sind. Für einen Investor, dessen Rendite auf dieser Betriebsform beruhte, ist das ein Modellwechsel.

Die Ablehnungsgründe werden vom Gesetz aufgezählt: Verringerung der Zahl oder der Fläche dauerhafter Wohnungen, Verstoß gegen das je Straße oder Häuserblock festgelegte Raster der Geschäftstätigkeiten, Wegfall einer Tätigkeit von kulturellem Wert oder eines Nahversorgers, Belästigungen, die mit der Ruhe der Bewohner und der Würde des Umfelds des Palastes unvereinbar sind. Die Kommission hat jedoch vorgesehen, dass eine wachsende Familie zwei Wohnungen unter Berücksichtigung ihres Wohnbedarfs zusammenlegen kann und dass ein Ausgleich durch ein anderes, dem dauerhaften Wohnen gewidmetes Objekt auf dem Felsen zugelassen werden kann. Das Schweigen der Verwaltung während zweier Monate gilt als Ablehnung, im Gegensatz zum Vorkaufsrecht, wo Schweigen als Verzicht gilt. Diese Nutzungskontrolle findet ihre natürliche Fortsetzung in der Kontrolle der Bauarbeiten.

Bauarbeiten, Fassaden und Abrisse: das neue Genehmigungsregime

Jeder Neubau, jede Aufstockung, jeder Abriss, jede Grundstücksteilung, jede Veränderung der Gärten und der Stadtmauern sowie jede Arbeit, die das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes auf dem Felsen berührt, bedarf der vorherigen Genehmigung des Staatsministers.

Artikel 35 erfasst Fassaden, Dächer, Fenster und Türen, Schmiedearbeiten und Farben sowie die Tragstruktur, die Gemeinschaftsflächen, Treppen, Gewölbekeller, Böden und Innendekore, die ein künftiger Vorschriftenkatalog (cahier de prescriptions) bezeichnen wird. Dieser Katalog, Anhang einer per Fürstlicher Verordnung erlassenen besonderen Bebauungsordnung, wird Gebäude für Gebäude die Elemente benennen, die zu erhalten, zu restaurieren oder deren Veränderung zulässig ist. Sein Entwurf wird drei Monate lang öffentlich ausgelegt, und jeder Eigentümer kann Stellung nehmen. Laufende Instandhaltungsarbeiten, die weder das Erscheinungsbild noch die Materialien verändern, bedürfen nur einer einfachen Anzeige. In seiner Mechanik gleicht das der denkmalrechtlichen Erlaubnis, die deutsche Eigentümer eines eingetragenen Baudenkmals kennen; nur gilt sie hier nicht für ein einzelnes Gebäude, sondern für ein ganzes Viertel, und der Katalog, der im Einzelnen festlegt, was geschützt ist, existiert noch nicht.

Zwei Bestimmungen betreffen unmittelbar einen Käufer, der zum Sanieren kauft. Die erste ist die Zurückstellung der Entscheidung: Bis zur Veröffentlichung der besonderen Bebauungsordnung und längstens zwei Jahre ab der Veröffentlichung des Gesetzes kann der Staatsminister die Entscheidung über einen Antrag zurückstellen, der die in Ausarbeitung befindlichen Regeln gefährden könnte, im Rahmen von einem Jahr je Antrag. Die zweite ist die Beteiligung des Staates: Führen die Denkmalvorgaben zu Mehrkosten gegenüber gewöhnlichen Arbeiten, übernimmt der Staat diese Mehrkosten ganz oder teilweise, zu Bedingungen, die per Fürstlicher Verordnung festzulegen sind. Die aus diesem Regime folgenden Belastungen begründen keinen Entschädigungsanspruch, außer bei einer besonderen und außergewöhnlichen Last.

Sanktionen rahmen das Ganze ein. Die Verwaltungsgeldbuße kann 100.000 Euro erreichen, verbunden mit einem Zwangsgeld von 1.000 Euro pro Tag des Verzugs bei der Wiederherstellung des früheren Zustands. Vereidigte Bedienstete dürfen Baustellen betreten und, mit Zustimmung des Nutzers oder mit Ermächtigung des Gerichtspräsidenten, auch die Räume. Der Staatsminister kann vom Eigentümer, vom Nutzer oder von jeder an der Vermietung beteiligten Person die Mietverträge, Verträge und Buchungsübersichten verlangen. Strafrechtlich kann ein Abriss ohne Genehmigung mit einer Geldstrafe bis zur Höhe des Wertes des zerstörten Gebäudes belegt werden. Angesichts eines so umfassenden Regelwerks ist die Frage unserer Kunden einfach: Soll man auf dem Felsen noch kaufen oder verkaufen?

Was geschützt bleibt: unterzeichnete Vorverträge, laufende Mietverträge und bestehende Genehmigungen

Verkäufe, für die vor der Veröffentlichung des Gesetzes ein Verkaufsversprechen oder ein Vorvertrag mit date certaine geschlossen wurde, bleiben vom Vorkaufsrecht ausgenommen, sofern sie zwischen denselben Parteien, zum vereinbarten Preis und zu den vereinbarten Bedingungen vollzogen werden.

Der Begriff der date certaine ist präzise. Eine von einem Notar errichtete Urkunde besitzt sie aus sich selbst heraus. Eine privatschriftliche Vereinbarung erlangt sie gegenüber Dritten nur durch Registrierung bei der Direction des Services Fiscaux, der Steuerverwaltung des Fürstentums, durch den Tod eines Unterzeichners oder durch ihre Feststellung in der Urkunde eines Amtsträgers, nach Artikel 1175 des monegassischen Zivilgesetzbuchs, auf den der Bericht verweist. Ein von den Parteien bloß eingesetztes Datum genügt nicht. Für deutsche Leser entspricht das am ehesten einer notariellen Beurkundung oder einer amtlichen Registrierung mit nachweisbarem Datum; ein privat datierter Vertrag, der in Deutschland zwischen den Parteien vollkommen wirksam wäre, genügt in Monaco gegenüber dem Staat nicht. Und jede Änderung des Preises, der Parteien oder der Bedingungen nach der Veröffentlichung stellt einen neuen Verkauf dar, der anzeigepflichtig ist.

Laufende Mietverträge und Nutzungstitel können dem Staat entgegengehalten werden, der sie nicht durch das Vorkaufsrecht beseitigen kann. Das Vorkaufsrecht des Mieters nach dem Gesetz Nr. 1.235 vom 28. Dezember 2000 für Altbauten bleibt bestehen, und die neue Anzeige fügt sich in dieses Recht ein; der Eigentümer einer Immobilie, die unter das Gesetz Nr. 887 oder das Gesetz Nr. 1.235 fällt, unterliegt also beiden Regimen zugleich. Bereits erteilte Baugenehmigungen behalten ihre Wirkung für die Dauer ihrer Gültigkeit, und der Staatsminister hat vor der Versammlung bestätigt, dass unter dem alten Recht genehmigte Vorhaben nicht in Frage gestellt werden. Er fügte hinzu, dass der Staat, um eine Immobilie gegen den Willen ihres Eigentümers zu erwerben, auf das Enteignungsverfahren des Gesetzes Nr. 502 vom 6. April 1949 mit seinen eigenen Garantien zurückgreifen müsste und nicht auf das Vorkaufsrecht.

Schließlich ist das Gesetz hinsichtlich der bestehenden Besteuerung nicht rückwirkend: Die Eintragungsgebühren und Notarkosten bleiben diejenigen, die wir auf unserer Seite zu den Kaufnebenkosten in Monaco im Einzelnen darlegen, und ein Verkauf, bei dem der Staat sein Vorkaufsrecht ausgeübt hat, wird innerhalb von drei Monaten notariell beurkundet, wobei der Preis bei der Unterzeichnung gezahlt oder hinterlegt wird. Diese Schutzregeln zeichnen im Umriss die Methode vor, die schon heute zu befolgen ist.

Wie sich unsere Agentur auf das Gesetz zum Schutz des Felsens vorbereitet

Seit der Einbringung des Textes haben wir unsere Arbeitsweise in Monaco-Ville an jeden einzelnen Schritt angepasst, den das Gesetz einführt, ohne seine Veröffentlichung abzuwarten.

Der Fall trat noch vor der Abstimmung ein. Eine Immobilie auf dem Felsen wurde uns vor kurzem zum Verkauf anvertraut, und die erste Folge des Gesetzentwurfs bestand darin, mit ihrem Eigentümer eine Prüfung dessen vorzunehmen, was der Text für ihn ändert: den Zeitplan des Verkaufs, die kommende Anzeige, die Belastbarkeit des Preises gegenüber einem möglichen Angebot des Staates und das Schicksal der Bauarbeiten, die ein Käufer ins Auge fassen könnte. Diese Prüfung, Dossier für Dossier, wenden wir nun auf jede Immobilie in Monaco-Ville an.

Die erste Entscheidung betrifft die laufenden Dossiers. Für jede bereits abgeschlossene Verhandlung auf dem Felsen informieren wir unsere Kunden über die Übergangsregelung des Artikels 49 und über das, was die date certaine verlangt, notarielle Urkunde oder Registrierung, damit sie mit ihrem Notar darüber entscheiden; und wir weisen sie darauf hin, dass nach der Veröffentlichung des Gesetzes jede Änderung des Preises, der Parteien oder der Bedingungen den Verkauf anzeigepflichtig macht.

Die zweite betrifft die Bewertung. Der dem Staat angezeigte Preis wird zum Bezugspunkt eines möglichen Gerichtsverfahrens, beurteilt zum Zeitpunkt der Anzeige anhand vergleichbarer Transaktionen des monegassischen Marktes. Ein durch reale Vergleichsobjekte belegter Preis schützt den Verkäufer; ein deutlich über dem Markt liegender Preis gefährdet ihn. Unsere Kenntnis des Viertels Gebäude für Gebäude und unser Transaktionsarchiv dienen nun diesem Zweck: vor der Anzeige den Preis zu ermitteln, den ein Richter anerkennen würde.

Die dritte betrifft die Vorbereitung des Käufers. Die Anzeige verlangt die Identität der wirtschaftlich Berechtigten des Käufers und die von ihm geplante Nutzung, und jeder Käuferwechsel oder jede Änderung seiner wirtschaftlich Berechtigten nach der Anzeige eröffnet das Verfahren von Neuem. Wir bitten unsere Käufer daher, ihre Erwerbsstruktur, ihre Finanzierung und ihr Nutzungsvorhaben vor der Anzeige festzulegen, was sich mit den Sorgfaltspflichten zur Kundenkenntnis deckt, die wir bereits erfüllen. Wir informieren sie zudem schon beim Angebot darüber, dass sie vom Staat verdrängt werden können, und regeln mit den Notaren das Schicksal der Anzahlung für diesen Fall.

Die vierte betrifft die Immobilien selbst. Für jede Immobilie auf dem Felsen, die wir präsentieren, prüfen wir die ordnungsgemäße Nutzung des Objekts, die laufenden Mietverträge und die erteilten Genehmigungen, und wir bewerten kein Potenzial zur Teilung, Umwandlung oder Kurzzeitvermietung mehr, das nun von einer Genehmigung abhängt. Eigentümern, die nicht verkaufen, raten wir, schon jetzt die Nachweise über die Nutzung ihres Objekts zusammenzustellen, im Hinblick auf das Nutzungsverzeichnis, das innerhalb von achtzehn Monaten erstellt wird. Diese Vorbereitung gilt auch für Immobilien, die auf keinem Portal erscheinen, denn die Diskretion eines Off-Market-Verkaufs befreit von keiner der Formalitäten des Textes.

Der Conseil National hat in seinem Bericht selbst bedauert, den Inhalt der Durchführungsbestimmungen nicht erhalten zu haben. Wir werden ihre Veröffentlichung im Journal de Monaco verfolgen und diese Analyse mit jeder Fürstlichen Verordnung aktualisieren. Die internationalen Investoren, aus denen sich die neuen Einwohner des Fürstentums zusammensetzen, kaufen selten aus einer Laune heraus; auf dem Felsen werden sie künftig mit einem Zeitplan und einer Anzeige in der Hand kaufen. Das älteste Viertel Monacos wird damit auch dasjenige, in dem eine Transaktion am längsten im Voraus vorbereitet wird.

Offizielle Quellen dieser Analyse

Alle in diesem Artikel beschriebenen Regeln stammen aus den folgenden Dokumenten, veröffentlicht von den Institutionen Monacos.

• Conseil National, Gesetzgebungsdossier des Gesetzentwurfs Nr. 1134, eingegangen am 6. Oktober 2026, verabschiedet am 12. Oktober 2026.
• Konsolidierter Text des Gesetzentwurfs Nr. 1134, wie in öffentlicher Sitzung am 12. Oktober 2026 verabschiedet.
• Bericht der Kommission für Umwelt und Lebensqualität, Berichterstatterin Jade Aureglia, 12. Oktober 2026.
• Mitteilung des Conseil National vom 12. Oktober 2026 zur Annahme des Textes.
• Verfassung vom 17. Dezember 1962, Artikel 24, und Zivilgesetzbuch, Artikel 1175, auf Legimonaco.
• IMSEE, Observatoire de l'Immobilier 2025, Ausgabe Februar 2026, Tabellen 1, 8 und 10.
• Vom Text zitierte Gesetze, auf Legimonaco: Gesetz Nr. 1.235 vom 28. Dezember 2000, Gesetz Nr. 887 vom 25. Juni 1970, Gesetz Nr. 1.381 vom 29. Juni 2011, Gesetz Nr. 502 vom 6. April 1949, alle im Volltext abrufbar.

Autor

Artikel verfasst von Paolo Petrini

Paolo Petrini, anerkannter Experte des monegassischen Immobilienmarktes, leitet Petrini Exclusive Real Estate und begleitet seit mehr als zehn Jahren Familien und Investoren bei ihren Vorhaben in Monaco, unter Beachtung des geltenden regulatorischen und berufsrechtlichen Rahmens. Seine lokale Expertise und sein persönlicher Ansatz gewährleisten verlässliche Analysen, die internationalen Anforderungen gerecht werden.