Loi de protection du Rocher de Monaco : ce que la préemption de l'État change à Monaco-Ville

Le projet de loi n° 1134 relatif à la protection du Rocher a été déposé par le Gouvernement Princier le 6 octobre 2026 avec une déclaration d'urgence, et adopté par le Conseil National le 12 octobre 2026, six jours plus tard, après amendements. Ses 50 articles réunissent, pour la première fois sur un seul quartier, trois leviers : un droit de préemption de l'État sur les mutations, un contrôle de l'affectation des locaux et un régime renforcé pour les travaux. Au moment où nous écrivons, le texte voté n'est pas encore en vigueur : il doit être promulgué par le Prince Souverain, puis publié au Journal de Monaco, où il recevra son numéro définitif de loi. C'est cette publication qui déclenchera l'ensemble du dispositif, et tout ce qui suit décrit le texte tel qu'il a été voté, sous réserve de cette étape.

Pour un propriétaire ou un acquéreur sur le quartier de Monaco-Ville, la question n'est plus seulement de trouver un bien ou un acheteur. Il s'agit désormais de comprendre à quel moment l'État entre dans la transaction, ce qu'il peut faire du prix convenu, et ce qu'un propriétaire conserve le droit de refuser. C'est l'objet de cette analyse, rédigée à partir du texte consolidé et du rapport de la commission, avant toute mesure d'application. Elle est celle d'un professionnel de l'immobilier qui conseille ses clients, pas un avis juridique : sur un dossier précis, le notaire reste l'interlocuteur qui engage.

Pourquoi le Gouvernement a-t-il voulu une loi d'urgence pour le Rocher ?

Le Gouvernement Princier estime que la pression foncière de la Principauté se concentre désormais sur Monaco-Ville avec une intensité sans précédent, et que le droit existant ne lui permet pas d'y répondre.

L'exposé des motifs, consultable dans le dossier législatif n° 1134 du Conseil National, et les déclarations du Ministre d'État devant l'Assemblée, le 7 octobre 2026, décrivent quatre phénomènes : des acquisitions successives d'immeubles et de biens, des projets de transformation de logements en meublés pour une clientèle de passage, le remplacement de commerces de proximité par des activités tournées vers les visiteurs, et des rénovations lourdes qui modifient le statut juridique d'un bien et ouvrent la voie à un changement d'usage. Pris isolément, chacun de ces projets peut être conforme aux règles en vigueur. C'est leur accumulation que l'État juge susceptible de transformer de façon irréversible le quartier qui abrite le Palais Princier, la Cathédrale et le siège des institutions.

L'article premier du texte fixe le cadre : la protection du Rocher constitue un objectif d'intérêt général supérieur dont l'État est le garant, et cet objectif justifie un régime juridique qui lui est propre. Le même article précise que ces prérogatives s'exercent dans le respect de l'article 24 de la Constitution du 17 décembre 1962, qui garantit le droit de propriété, et qu'elles ne peuvent apporter à ce droit que des limitations nécessaires et proportionnées. Une large part de la discussion parlementaire a porté sur cet équilibre.

La procédure d'urgence s'explique par ce que le Ministre d'État a appelé l'effet d'annonce : entre le dépôt du texte et sa publication, toute vente conclue, tout changement d'usage opéré et toute autorisation obtenue échappent définitivement à la loi. Le Conseil National a tenu à rappeler, dans son rapport de commission du 12 octobre 2026, que l'urgence ne faisait pas de lui une chambre d'enregistrement, et il a amendé le texte sur de nombreux points. Reste à comprendre, concrètement, ce que ce texte change pour celui qui vend.

Quelles ventes seront soumises au droit de préemption de l'État ?

Toute aliénation à titre onéreux d'un bien situé sur le Rocher sera soumise au droit de préemption, qu'elle porte sur les murs, sur les parts d'une société qui les détient, ou sur un fonds de commerce.

L'article 4 vise d'abord les ventes d'immeubles bâtis ou non, de lots de copropriété, de droits indivis et de droits réels, y compris l'échange, la dation en paiement et l'apport à une société, à un trust, à une fondation ou à une fiducie. Il vise ensuite les cessions de parts ou d'actions qui donnent à l'acquéreur, directement ou indirectement, la majorité du capital ou des droits de vote d'une société dont l'actif est constitué, pour plus de la moitié de sa valeur, de biens situés sur le Rocher. Cette règle s'applique quel que soit le pays du siège de la société et la législation qui la régit. Enfin, il vise les cessions de fonds de commerce, de fonds artisanaux et de droits au bail, ainsi que les adjudications et les cessions en procédure collective.

Le périmètre est celui du quartier de Monaco-Ville, remparts, glacis, falaises, jardins et chemin des pêcheurs compris, précisé par un plan à publier par ordonnance souveraine. Un bien situé pour partie seulement dans ce périmètre y est soumis pour le tout.

Les exclusions de l'article 5 sont limitées : les ventes au conjoint, au partenaire d'un contrat de vie commune, aux ascendants, descendants, frères et sœurs, les partages, les ventes à l'État ou à la Commune, et la cession d'un fonds à un salarié employé depuis plus de trois ans. Les donations ne sont pas visées. Le rapport de la commission précise toutefois qu'une donation déguisée, ou assortie de charges équivalant à un prix, serait traitée comme une vente, avec nullité et sanction pénale à la clé.

Deux amendements méritent l'attention des détenteurs par société. Les clauses d'agrément des statuts ne sont pas opposables à l'État lorsqu'il préempte des parts. En contrepartie, chaque associé minoritaire peut, dans les six mois de l'acquisition par l'État, exiger qu'il rachète ses propres titres au même prix par titre. Pour les sociétés étrangères, c'est le mandataire agréé prévu par la loi n° 1.381 du 29 juin 2011 qui doit souscrire la déclaration avant toute cession. Une fois le champ posé, la question devient celle du déroulement : que se passe-t-il entre la signature d'un accord et celle de l'acte ?

Comment se déroule une vente sur le Rocher après la publication de la loi ?

La vente ne pourra être signée qu'après une déclaration préalable à l'État et l'expiration d'un délai d'un mois, pendant lequel l'État choisira entre renoncer, acheter au prix déclaré ou proposer un autre prix.

La déclaration est adressée au Ministre d'État par le propriétaire ou par le notaire. Elle indique l'identité du vendeur et de l'acquéreur pressenti, y compris les bénéficiaires effectifs d'une personne morale, la désignation du bien, son affectation actuelle et celle que projette l'acquéreur, le prix, les conditions, l'état d'occupation et les baux en cours. Le Ministre d'État en avise le Conseil National. Tant qu'aucune décision d'acquérir au prix déclaré n'a été notifiée, le propriétaire peut retirer sa déclaration.

Le délai de réponse est d'un mois. Dans les quinze premiers jours, l'État peut, une seule fois, demander des pièces complémentaires ou une visite du bien ; le délai est alors suspendu et reprend, pour sa durée restante, à la réception des pièces ou à la date de la visite. La commission a supprimé la rédaction initiale qui redonnait un mois entier après suspension. Le silence de l'État à l'expiration du délai vaut renonciation.

Trois issues sont possibles. Si l'État renonce, le propriétaire peut vendre aux prix et conditions déclarés pendant six mois. Si l'État décide d'acquérir au prix déclaré, la vente est parfaite dès la notification, et l'acquéreur initial est évincé. Si l'État propose un prix différent, il doit motiver son offre, indiquer l'objet d'intérêt général poursuivi, décrire le projet précis qu'il entend réaliser et exposer les éléments sur lesquels il a fondé son prix. C'est cette troisième hypothèse qui concentre toutes les interrogations.

L'État pourra-t-il imposer un prix inférieur au prix convenu ?

Non. L'État pourra proposer un prix inférieur, mais aucune disposition du texte ne permet de contraindre un propriétaire à vendre à un prix qu'il n'a pas expressément accepté.

Lorsque l'État offre un prix différent, le propriétaire dispose de deux mois pour accepter ce prix, maintenir son prix et accepter une procédure de fixation, ou renoncer à la vente. Son silence vaut renonciation. La renonciation n'ouvre aucun droit à l'État sur le bien et le propriétaire peut déposer une nouvelle déclaration plus tard.

S'il maintient son prix, une commission de conciliation et d'évaluation est saisie. Elle est composée d'un président choisi d'un commun accord parmi des personnes présentant des garanties d'indépendance et de compétence en matière immobilière à Monaco, d'un membre désigné par l'État et d'un membre désigné par le propriétaire. Elle rend, dans les deux mois, un avis motivé sur la valeur vénale du bien. Cet avis ne lie personne. À défaut d'accord dans les quinze jours qui suivent, l'État dispose de quinze jours pour saisir le Tribunal de première instance ; s'il ne le fait pas, il est réputé avoir renoncé.

Le Tribunal détermine alors la valeur vénale du bien à la date de la déclaration, et non à la date du jugement, un amendement destiné à neutraliser toute dépréciation survenue entre-temps. Il tient compte de la consistance, de la situation et de l'état du bien, de son affectation et de ses possibilités d'utilisation au regard des règles applicables, des transactions comparables sur le marché monégasque, des charges qui le grèvent et de son état d'occupation. Le prix fixé ne peut être inférieur à cette valeur vénale. Le jugement est rendu dans les six mois, l'appel est jugé dans les six mois suivants.

Une fois la décision définitive, chaque partie a un mois pour accepter le prix ou renoncer. La vente n'est parfaite que si l'État et le propriétaire acceptent tous deux. Jusqu'à l'expiration de ce délai, le propriétaire peut retirer son bien de la vente par simple notification, sans indemnité ni pénalité. Les frais de la commission, des expertises, des conseils, de l'acte et de la justice sont à la charge de l'État. Et si l'État renonce après la fixation judiciaire, il ne peut plus préempter le même bien, auprès du même propriétaire, pendant deux ans, sauf à l'acheter au prix que ce dernier avait déclaré.

Le mécanisme complet figure aux articles 11 à 15 du texte consolidé voté le 12 octobre 2026, et le rapport de la commission indique qu'il a fait l'objet de nombreux débats. Certains élus ont envisagé de limiter la préemption aux prix et conditions déclarés, avant que la commission ne choisisse de maintenir le dispositif au regard de la finalité du texte. Pour mesurer ce que cela signifie dans une transaction réelle, rien ne vaut quelques situations concrètes.

Trois cas pratiques pour comprendre la préemption sur le Rocher

Les trois situations qui suivent sont des exemples pédagogiques aux chiffres fictifs, placés après la publication de la loi. Elles illustrent le fonctionnement du texte et ne décrivent ni une transaction réelle ni un niveau de prix du quartier.

Cas n° 1 : l'État renonce

Un propriétaire accepte une offre à 10 millions d'euros pour un appartement de Monaco-Ville. Le notaire adresse la déclaration au Ministre d'État. Au quatorzième jour, l'administration demande des pièces, reçues cinq jours plus tard ; le délai reprend pour les jours restants. L'État notifie sa renonciation, ou garde le silence. La vente se signe aux prix et conditions déclarés, dans les six mois. Pour les parties, le seul effet de la loi aura été un mois et demi d'attente.

Cas n° 2 : l'État achète au prix déclaré

Même bien, même offre à 10 millions d'euros. L'État notifie, dans le mois, sa décision d'acquérir au prix déclaré, en invoquant l'un des cinq objets de l'article 3, par exemple le maintien de l'habitation permanente. La vente à l'État est parfaite à la date de cette notification. Le vendeur touche son prix ; l'acquéreur initial est évincé, et c'est au compromis de prévoir ce qu'il advient alors de son dépôt de garantie. Si l'État n'utilise pas le bien conformément à l'objet invoqué dans les dix ans, il doit le proposer d'abord à l'ancien propriétaire, puis à l'acquéreur évincé, à un prix qui ne peut excéder celui qu'il a payé, augmenté des travaux.

Cas n° 3 : l'État propose moins

Même bien, même offre, mais l'État propose 8 millions d'euros, avec les éléments qui fondent ce prix. Le vendeur a trois options. Accepter, et vendre à l'État. Renoncer, et conserver son bien ; il ne peut alors pas vendre à son acquéreur à 10 millions d'euros sans redéposer une déclaration, à laquelle l'État pourra répondre de la même façon. Ou maintenir son prix et laisser la commission puis le Tribunal déterminer la valeur vénale à la date de la déclaration. Si cette valeur est fixée à 10 millions d'euros, l'État achète à ce prix ou renonce, et dans ce dernier cas il ne peut plus préempter ce bien pendant deux ans : la vente à l'acquéreur initial redevient possible. Si la valeur est fixée plus bas, le vendeur peut refuser et retirer son bien. Dans tous les cas, ses frais de procédure sont supportés par l'État, mais la durée totale peut approcher deux ans, et rien n'oblige l'acquéreur initial à attendre.

Ce troisième cas montre où se situe l'enjeu réel : non pas dans une perte imposée au vendeur, que le texte exclut, mais dans le temps et dans la solidité du prix. Un prix qu'un juge reconnaîtrait comme la valeur vénale du bien est protégé ; un prix qui s'en écarte expose le vendeur à une contre-offre et à une longue immobilisation. Derrière ces cas d'école, les propriétaires du Rocher posent des questions plus directes.

Vous êtes propriétaire sur le Rocher : les six questions que vous vous posez

Si votre bien est situé dans le périmètre de Monaco-Ville, vous serez concerné dès la publication de la loi, mais l'essentiel des obligations ne naît qu'au moment où vous vendez, louez en courte durée, changez l'usage d'un local ou engagez des travaux.

Suis-je concerné par cette loi ?

Oui, si votre appartement, votre villa, votre local commercial ou vos parts de société portent sur un bien situé dans le périmètre, même pour partie. Si vous n'avez pas l'intention de vendre et que vous ne modifiez ni l'usage ni l'aspect de votre bien, rien ne vous est demandé dans l'immédiat, à une exception près : l'état des affectations. Dans les dix-huit mois, l'Administration vous notifiera la catégorie qu'elle retient pour votre local, et vous disposerez de trois mois pour la contester. Si vous louez déjà en courte durée, vous devrez en outre déclarer cette location dans les six mois.

Puis-je toujours confier mon bien à une agence, et le mandat change-t-il ?

Oui, et le texte ne modifie pas le mandat lui-même. Le mandat de vente reste régi par la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 sur les professions immobilières, et aucune disposition du projet n'impose un mandat particulier ni la reproduction d'articles de loi. Ce qui change, c'est ce que l'agence doit prévoir en amont : une estimation défendable par des comparables, puisque le prix déclaré sera celui que l'État pourra contester ; un acquéreur dont la structure et les bénéficiaires effectifs sont arrêtés avant la déclaration ; et un compromis qui règle le sort de la vente, du dépôt de garantie et des honoraires si l'État se substitue à l'acheteur. Un mandat signé avant la publication reste valable ; c'est la vente qu'il prépare qui sera soumise à déclaration.

J'ai une offre à 10 millions d'euros et l'État propose 8 millions : suis-je obligé d'accepter ?

Non. Le texte le dit en toutes lettres : aucune disposition ne peut vous contraindre à céder votre bien à un prix autre que celui que vous avez déclaré ou que vous n'avez pas expressément accepté. Vous pouvez retirer votre bien de la vente à tout moment, sans indemnité ni pénalité. Ce que vous ne pouvez pas faire, c'est signer avec votre acquéreur à 10 millions d'euros tant que l'État n'a pas renoncé.

Si je refuse, dois-je aller devant un tribunal ?

Pas nécessairement. Trois chemins s'ouvrent. Vous renoncez à vendre, et il n'y a aucune procédure. Vous acceptez le prix de l'État, et la vente se fait avec lui. Ou vous maintenez votre prix : une commission de conciliation rend d'abord un avis dans les deux mois, et c'est à l'État, s'il persiste, de saisir le Tribunal dans les quinze jours, faute de quoi il est réputé avoir renoncé. Si l'affaire va jusqu'au juge, les frais de commission, d'expertise, d'avocat et de justice sont à la charge de l'État, et le juge fixe la valeur vénale à la date de votre déclaration. Vous gardez jusqu'au bout la faculté de retirer votre bien.

Si je refuse le prix de l'État, puis-je vendre à mon acquéreur ?

Non, pas tant que l'État n'a pas renoncé. Le texte distingue trois situations qu'il ne faut pas confondre. Si c'est vous qui renoncez à vendre après l'offre de l'État, la renonciation ne lui donne aucun droit sur votre bien, mais toute nouvelle tentative de vente, même au même acquéreur, exige une nouvelle déclaration à laquelle l'État pourra répondre de la même manière. Si c'est l'État qui renonce, avant ou après la fixation judiciaire du prix, vous vendez à votre acquéreur aux prix et conditions déclarés dans les six mois ; et lorsque cette renonciation suit un jugement, l'État ne peut plus préempter votre bien pendant deux ans, sauf à l'acheter au prix que vous aviez déclaré. Enfin, si l'État a préempté mais ne signe pas l'acte ou ne paie pas dans les trois mois, sa décision est caduque, vous vendez librement, à d'autres conditions si vous le souhaitez, et il ne peut plus préempter votre bien pendant cinq ans. En un mot : votre refus ne libère pas la vente, seule la renonciation ou la défaillance de l'État la libère.

Sera-t-il plus difficile de vendre ?

Plus long et moins certain, oui. Entre la déclaration et la signature, il faudra compter au minimum un mois, et beaucoup plus si l'État conteste le prix. Votre acquéreur, lui, n'est tenu par rien : il peut attendre, ou se reporter sur un autre quartier de la Principauté. La meilleure protection d'un vendeur du Rocher sera donc un prix que l'État n'a pas de raison de contester, c'est-à-dire un prix documenté par le marché. Ces réponses valent pour celui qui possède déjà. Celui qui envisage d'acheter pour investir se pose d'autres questions.

Vous envisagez d'investir sur le Rocher : ce que la loi change pour vous

Un investissement locatif de courte durée sur le Rocher n'est plus un modèle d'acquisition après la publication de la loi ; un achat pour habiter, ou pour louer à l'année, reste possible, avec un calendrier plus long et un risque d'éviction par l'État.

Le premier changement est l'usage. La location meublée de courte durée d'un bien qui n'est pas votre résidence principale dépendra d'une autorisation temporaire de trois ans au plus, personnelle, incessible, non garantie et possiblement contingentée par rue. Un plan d'investissement ne peut pas reposer sur elle. La location à l'année demeure, mais une part importante du bâti du Rocher est antérieure au 1er septembre 1947 et relève, lorsqu'elle n'en est pas sortie, du secteur protégé de la loi n° 1.235, avec ses règles propres de loyer et de priorité ; l'affectation régulière du local et son régime locatif sont donc les deux premières vérifications avant toute offre.

Le deuxième changement est le projet de travaux. Réunir deux appartements, diviser un plateau, transformer un rez-de-chaussée, modifier une façade ou des menuiseries supposeront une autorisation, et le Ministre d'État pourra surseoir à statuer pendant un an sur une demande déposée avant la publication du cahier de prescriptions. Un acquéreur qui achète pour rénover doit intégrer ce délai, et le surcoût patrimonial éventuel, partiellement pris en charge par l'État.

Le troisième changement est la transaction elle-même. Un investisseur qui achète par société, trust ou fondation est traité comme un acquéreur direct, et il peut être évincé par l'État au prix déclaré, sans avoir commis la moindre faute. En contrepartie, le texte lui réserve une place : si l'État n'utilise pas le bien conformément à l'objet invoqué dans les dix ans, l'acquéreur évincé est le second à qui le bien doit être proposé, après l'ancien propriétaire.

Ce que le texte ne change pas mérite d'être dit avec la même netteté. Il n'interdit rien à raison de la nationalité ou de la résidence de l'acheteur. Il ne touche ni aux droits d'enregistrement ni aux frais de notaire. Et ses cinq objets de préemption visent l'habitation permanente, le commerce de proximité, le patrimoine et les abords des institutions : un acquéreur qui achète pour habiter le Rocher et le respecter entre dans l'esprit de la loi plutôt qu'il ne s'y heurte. Reste la question que tout le monde pose, vendeur comme acheteur : combien vaut un mètre carré sur le Rocher, et ce texte va-t-il le changer ?

Quel est le prix au mètre carré sur le Rocher, et la loi va-t-elle le modifier ?

Les prix affichés sur le Rocher se situent nettement sous la moyenne de la Principauté : 46 523 €/m² en juillet 2026, contre 59 942 €/m² pour l'ensemble de Monaco, selon les relevés de prix affichés du marché constitués par Petrini Exclusive Real Estate.

Ces chiffres appellent une précision de méthode. Ce sont des prix affichés, ceux des offres publiées sur le marché, et non des prix actés ; l'IMSEE, qui publie les prix de transaction, ne calcule pas de prix au mètre carré pour Monaco-Ville, faute d'un nombre suffisant de ventes, et exclut même le quartier de son nouveau modèle de régression. Le Rocher est le quartier où l'IMSEE recense le moins de reventes : l'Observatoire de l'Immobilier 2025 de l'IMSEE y recense 8 reventes en 2025, soit 1,9 % des 429 reventes de la Principauté, pour un montant de 17,4 millions d'euros, soit 0,5 % du total. Le quartier compte 220 bâtiments et 56 700 m² de surfaces de logements au 31 décembre 2025. En additionnant les dix années du tableau des reventes par quartier de ce même Observatoire, on obtient 109 reventes à Monaco-Ville entre 2016 et 2025, soit à peine plus de dix par an.

La lecture de ce tableau est simple : pendant que l'ensemble de la Principauté progressait, le Rocher restait étale, dans une bande de 46 000 à 50 000 euros le mètre carré. En rapportant le relevé de juillet 2026 du Rocher à celui de l'ensemble de Monaco, l'écart ressort à 22,4 % en dessous de la moyenne de la Principauté, un calcul de notre agence sur ses propres relevés. Cet écart n'a rien d'une décote : il reflète un bâti ancien, des immeubles le plus souvent sans stationnement, des surfaces plus petites et, pour une partie des immeubles, les règles du secteur protégé. Il dit aussi qu'une part de l'intérêt pour le quartier tenait à un potentiel de transformation que le texte encadre désormais.

La loi va-t-elle modifier ces prix ? Nous ne publierons pas de prévision chiffrée, car aucune donnée ne le permet avant les premières préemptions. Trois mécanismes joueront, dans des sens qui ne sont pas tous les mêmes. Le premier tire vers le bas : les usages qui portaient une prime, courte durée, division, transformation, sont fermés ou conditionnés, et les acheteurs qui les visaient se reporteront ailleurs. Le deuxième stabilise : le Tribunal fixe la valeur vénale à partir des transactions comparables et ne peut descendre en dessous, ce qui ancre les prix sur le marché constaté plutôt que sur une négociation. Le troisième est inconnu : la fréquence réelle des préemptions et des contre-offres de l'État, que le rapport triennal au Conseil National mesurera avec les écarts entre prix déclarés et prix fixés. Sur un marché de huit à douze reventes par an, quelques décisions suffiront à donner le ton. Reste à voir ce que la loi change pour ceux qui n'ont aucune intention de vendre.

Affectation des locaux et location de courte durée : ce qui sera soumis à autorisation

Sur le Rocher, tout changement d'usage d'un local, le passage d'un logement à la location meublée de courte durée, la réunion ou la division de logements et la transformation d'un rez-de-chaussée en garage nécessiteront une autorisation préalable du Ministre d'État.

Le texte commence par créer un état des affectations : dans les dix-huit mois suivant la publication, chaque local du Rocher sera inscrit dans une catégorie, habitation permanente ou location meublée de courte durée, commerce et artisanat, bureaux, hébergement hôtelier, équipements collectifs, parkings et caves. Le projet d'état est notifié à chaque propriétaire, qui dispose de trois mois pour présenter ses observations. Les affectations et activités régulièrement exercées à la date de publication peuvent être poursuivies et transmises sans autorisation, tant qu'elles ne sont pas modifiées.

La location meublée de courte durée fait son entrée dans le droit positif monégasque à cette occasion, et le rapport de la commission relève que cette notion était jusqu'ici inconnue des textes. Elle est définie comme la location répétée d'un local meublé, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. Trois règles en découlent. La location de sa propre résidence principale est dispensée d'autorisation dans la limite de 90 jours par année civile, sous réserve du bail, du règlement de copropriété et des lois spéciales. Une autorisation temporaire, personnelle et incessible, d'une durée maximale de trois ans, pourra être délivrée à une personne physique ou morale sans que le logement perde son affectation d'habitation permanente ; une ordonnance souveraine pourra en limiter le nombre par rue ou par îlot. Et toute location de courte durée, même dispensée d'autorisation, devra être déclarée et recevoir un numéro d'enregistrement qui figurera dans chaque annonce, quel qu'en soit le support.

Les locations en cours à la date de publication devront être déclarées dans les six mois. Elles ne pourront se poursuivre au-delà d'un an que si elles sont exemptées d'autorisation ou autorisées. Pour un investisseur dont le rendement reposait sur ce mode d'exploitation, c'est un changement de modèle.

Les motifs de refus sont énumérés par la loi : réduction du nombre ou de la surface des logements permanents, méconnaissance de la grille des activités commerciales fixée par rue ou par îlot, suppression d'une activité d'intérêt patrimonial ou d'un commerce de proximité, nuisances incompatibles avec la tranquillité des habitants et la dignité des abords du Palais. La commission a toutefois prévu qu'une famille qui s'agrandit puisse réunir deux appartements, en tenant compte de ses besoins de logement, et qu'une compensation par un autre local du Rocher affecté à l'habitation permanente puisse être admise. Le silence de l'administration pendant deux mois vaut rejet, à l'inverse de la préemption où le silence vaut renonciation. Ce contrôle de l'usage trouve son prolongement naturel dans le contrôle des travaux.

Travaux, façades et démolitions : le nouveau régime d'autorisation

Toute construction, surélévation, démolition, division de parcelles, modification des jardins et des remparts, et tout travail affectant l'aspect extérieur d'un immeuble du Rocher seront soumis à l'autorisation préalable du Ministre d'État.

L'article 35 vise les façades, toitures, menuiseries, ferronneries et couleurs, ainsi que la structure, les parties communes, les escaliers, les caves voûtées, les planchers et les décors intérieurs identifiés par un futur cahier de prescriptions. Ce cahier, annexé à un règlement particulier d'urbanisme pris par ordonnance souveraine, identifiera immeuble par immeuble les éléments à conserver, à restaurer ou dont la modification est admise. Son projet sera tenu à la disposition du public pendant trois mois, et chaque propriétaire pourra présenter ses observations. Les travaux d'entretien courant qui ne modifient ni l'aspect ni les matériaux relèvent d'une simple déclaration.

Deux dispositions concernent directement un acquéreur qui achète pour rénover. La première est le sursis à statuer : jusqu'à la publication du règlement particulier, et au plus tard pendant deux ans à compter de la publication de la loi, le Ministre d'État peut surseoir à statuer sur une demande de nature à compromettre les règles en cours d'élaboration, dans la limite d'un an par demande. La seconde est le concours de l'État : lorsque les prescriptions patrimoniales entraînent un surcoût par rapport à des travaux ordinaires, l'État prend en charge tout ou partie de ce surcoût, dans des conditions à fixer par ordonnance souveraine. Les servitudes résultant de ce régime n'ouvrent pas droit à indemnité, sauf charge spéciale et exorbitante.

Les sanctions encadrent l'ensemble. L'amende administrative peut atteindre 100 000 euros, assortie d'une astreinte de 1 000 euros par jour de retard pour rétablir l'état antérieur. Des agents assermentés peuvent visiter les chantiers et, avec l'accord de l'occupant ou sur autorisation du Président du Tribunal, les locaux. Le Ministre d'État peut exiger du propriétaire, de l'occupant ou de toute personne qui intervient dans la location les baux, contrats et relevés de réservation. Au pénal, une démolition sans autorisation peut être punie d'une amende portée à la valeur de l'immeuble détruit. Devant un dispositif aussi complet, la question que posent nos clients est simple : faut-il encore acheter ou vendre sur le Rocher ?

Ce qui sera protégé : compromis signés, baux en cours et autorisations existantes

Les ventes ayant fait l'objet, avant la publication de la loi, d'une promesse ou d'un compromis ayant acquis date certaine échapperont au droit de préemption, à condition d'être réalisées entre les mêmes parties, au prix et aux conditions stipulés.

La notion de date certaine est précise. Un acte reçu par un notaire l'emporte par lui-même. Un acte sous seing privé ne l'acquiert, à l'égard des tiers, que par son enregistrement auprès de la Direction des Services Fiscaux, par le décès d'un signataire ou par sa constatation dans un acte d'officier public, selon l'article 1175 du Code civil monégasque rappelé par le rapport. Une date simplement portée par les parties ne suffit pas. Et toute modification du prix, des parties ou des conditions après la publication constitue une nouvelle vente, soumise à déclaration.

Les baux et titres d'occupation en cours sont opposables à l'État, qui ne peut pas s'en défaire par la préemption. Le droit de préemption du locataire prévu par la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 pour les immeubles anciens est maintenu, et la nouvelle déclaration s'articule avec lui ; un propriétaire d'un bien relevant de la loi n° 887 ou de la loi n° 1.235 cumulera donc les régimes. Les autorisations d'urbanisme déjà délivrées conservent leurs effets pendant leur durée de validité, et le Ministre d'État a confirmé devant l'Assemblée que les opérations autorisées sous l'ancien droit ne seraient pas remises en cause. Il a ajouté que, pour acquérir un bien contre la volonté de son propriétaire, l'État devrait recourir à la procédure d'expropriation de la loi n° 502 du 6 avril 1949, avec ses garanties propres, et non au droit de préemption.

Enfin, la loi n'est pas rétroactive sur les fiscalités existantes : les droits d'enregistrement et les frais de notaire restent ceux que nous détaillons dans notre page consacrée aux frais d'achat à Monaco, et une vente préemptée par l'État se réalise par acte authentique dans les trois mois, le prix étant payé ou consigné à la signature. Ces protections dessinent en creux la méthode à suivre dès aujourd'hui.

Comment notre agence se prépare à la loi de protection du Rocher

Depuis le dépôt du texte, nous avons adapté notre méthode de travail sur Monaco-Ville à chacune des étapes que la loi introduit, sans attendre sa publication.

Le cas s'est présenté avant même le vote. Un bien du Rocher nous a été confié à la vente il y a peu, et la première conséquence du projet de loi a été d'engager avec son propriétaire une revue de ce que le texte change pour lui : le calendrier de la vente, la déclaration à venir, la solidité du prix face à une éventuelle offre de l'État et le sort des travaux qu'un acquéreur pourrait envisager. C'est cette revue, dossier par dossier, que nous appliquons désormais à chaque bien de Monaco-Ville.

La première décision concerne les dossiers en cours. Pour toute négociation déjà aboutie sur le Rocher, nous informons nos clients du régime transitoire prévu à l'article 49 et de ce qu'exige la date certaine, acte notarié ou enregistrement, afin qu'ils en décident avec leur notaire ; et nous les avertissons qu'une fois la loi publiée, toute modification du prix, des parties ou des conditions soumettra la vente à déclaration.

La deuxième concerne l'estimation. Le prix déclaré à l'État deviendra le point de référence d'une éventuelle procédure judiciaire, appréciée à la date de la déclaration, à partir des transactions comparables du marché monégasque. Un prix documenté par des comparables réels protège le vendeur ; un prix sensiblement au-dessus du marché l'expose. Notre connaissance immeuble par immeuble du quartier et nos archives de transactions servent désormais à cela : établir, avant la déclaration, le prix qu'un juge reconnaîtrait.

La troisième concerne la préparation de l'acquéreur. La déclaration exige l'identité des bénéficiaires effectifs de l'acheteur et l'usage qu'il projette, et toute substitution d'acquéreur ou modification de ses bénéficiaires effectifs après déclaration rouvre la procédure. Nous demandons donc à nos acquéreurs d'arrêter leur structure d'acquisition, leur financement et leur projet d'usage avant la déclaration, ce qui rejoint les diligences de connaissance du client que nous menons déjà. Nous les informons aussi, dès l'offre, qu'ils peuvent être évincés par l'État, et nous prévoyons avec les notaires le sort du dépôt de garantie dans cette hypothèse.

La quatrième concerne les biens eux-mêmes. Pour chaque bien du Rocher que nous présentons, nous vérifions l'affectation régulière du local, les baux en cours et les autorisations délivrées, et nous ne valorisons plus un potentiel de division, de transformation ou de location de courte durée qui dépend désormais d'une autorisation. Pour les propriétaires qui ne vendent pas, nous conseillons de réunir dès maintenant les preuves de l'usage de leur local, en vue de l'état des affectations qui sera dressé dans les dix-huit mois. Cette préparation vaut aussi pour les biens qui ne paraissent sur aucun portail, car la discrétion d'une vente hors marché ne dispense d'aucune des formalités du texte.

Le Conseil National a lui-même regretté, dans son rapport, de ne pas avoir reçu la substance des textes d'application. Nous suivrons leur publication au Journal de Monaco et mettrons cette analyse à jour à chaque ordonnance souveraine. Les investisseurs internationaux qui composent les nouveaux résidents de la Principauté achètent rarement sur un coup de tête ; sur le Rocher, ils achèteront désormais avec un calendrier et une déclaration en main. Le quartier le plus ancien de Monaco deviendra aussi celui où une transaction se prépare le plus longtemps à l'avance.

Sources officielles de cette analyse

Toutes les règles décrites dans cet article proviennent des documents suivants, publiés par les institutions monégasques.

• Conseil National, dossier législatif du projet de loi n° 1134, reçu le 6 octobre 2026, voté le 12 octobre 2026.
• Texte consolidé du projet de loi n° 1134, tel que voté en séance publique le 12 octobre 2026.
• Rapport de la Commission Environnement et Qualité de Vie, rapporteure Jade Aureglia, 12 octobre 2026.
• Communiqué du Conseil National du 12 octobre 2026 sur l'adoption du texte.
• Constitution du 17 décembre 1962, article 24, et Code civil, article 1175, sur Legimonaco.
• IMSEE, Observatoire de l'Immobilier 2025, édition de février 2026, tableaux 1, 8 et 10.
• Lois citées par le texte, sur Legimonaco : loi n° 1.235 du 28 décembre 2000, loi n° 887 du 25 juin 1970, loi n° 1.381 du 29 juin 2011, loi n° 502 du 6 avril 1949, toutes consultables en texte intégral.

Auteur

Article rédigé par Paolo Petrini

Expert reconnu du marché immobilier monégasque, Paolo Petrini dirige Petrini Exclusive Real Estate et accompagne depuis plus de dix ans familles et investisseurs dans leurs projets à Monaco, dans le respect du cadre réglementaire et professionnel en vigueur. Son expertise locale et son approche personnalisée garantissent des analyses fiables et adaptées aux exigences internationales.