Закон о защите Скалы Монако: что преимущественное право государства меняет в Монако-Вилль

Законопроект № 1134 о защите Скалы был внесён Княжеским правительством (Gouvernement Princier) 6 октября 2026 года с заявлением о срочности и принят Национальным советом (Conseil National), парламентом Княжества, 12 октября 2026 года, то есть шесть дней спустя, с рядом поправок. Его 50 статей впервые соединяют на территории одного квартала три правовых инструмента: преимущественное право государства на покупку при переходе права собственности, контроль за назначением помещений и усиленный режим строительных работ. На момент написания этих строк принятый текст ещё не вступил в силу: он должен быть промульгирован Суверенным князем, а затем опубликован в «Journal de Monaco», официальном вестнике Княжества, где получит окончательный номер закона. Именно эта публикация приведёт в действие весь механизм, и всё, что следует ниже, описывает текст в том виде, в каком он был принят депутатами, с оговоркой на этот ещё не пройденный этап.

Для собственника или покупателя в квартале Монако-Вилль вопрос больше не сводится к тому, чтобы найти подходящий объект или покупателя. Теперь нужно понимать, в какой именно момент государство входит в сделку, что оно может сделать с согласованной сторонами ценой и что собственник сохраняет право отклонить. Этому и посвящён настоящий анализ, подготовленный на основе консолидированного текста и доклада парламентской комиссии, ещё до принятия каких-либо подзаконных актов. Это взгляд профессионала рынка недвижимости, который изо дня в день консультирует своих клиентов, а не юридическое заключение: по конкретному делу обязывающее слово остаётся за нотариусом.

Почему правительство добивалось принятия срочного закона для Скалы?

Княжеское правительство считает, что давление на рынок недвижимости Княжества сегодня сосредоточилось на Монако-Вилль с беспрецедентной силой и что действующее право не даёт ему средств для ответа на это давление.

Пояснительная записка к проекту, доступная в законодательном досье № 1134 Национального совета, и выступление Государственного министра (Ministre d'État, глава правительства Княжества) перед депутатами Национального совета 7 октября 2026 года описывают четыре явления, наблюдаемых на Скале: последовательные приобретения зданий и отдельных объектов, проекты переоборудования жилья в меблированные квартиры для приезжей клиентуры, замещение магазинов шаговой доступности заведениями, ориентированными на туристов, и капитальные реконструкции, которые меняют правовой статус объекта и открывают путь к изменению его назначения. Взятый по отдельности, каждый из этих проектов может полностью соответствовать действующим правилам. Именно их накопление государство считает способным необратимо изменить облик квартала, где расположены Княжеский дворец, Кафедральный собор и резиденции основных государственных институтов.

Статья 1 принятого текста задаёт общую рамку: защита Скалы составляет цель высшего общественного интереса, гарантом которой выступает государство, и именно эта цель оправдывает особый правовой режим для квартала. Та же статья уточняет, что эти полномочия осуществляются с соблюдением статьи 24 Конституции от 17 декабря 1962 года, гарантирующей право собственности, и могут налагать на это право лишь необходимые и соразмерные ограничения. Значительная часть парламентской дискуссии была посвящена именно этому равновесию между защитой квартала и правом собственности.

Срочная процедура объясняется тем, что Государственный министр назвал «эффектом анонса»: между внесением текста и его публикацией любая заключённая продажа, любое осуществлённое изменение назначения и любое полученное разрешение окончательно выпадают из-под действия будущего закона. Национальный совет в своём докладе комиссии от 12 октября 2026 года подчеркнул, что срочность не превращает его в регистрационную палату, и внёс в текст многочисленные поправки. Остаётся понять, что конкретно этот текст меняет для того, кто продаёт недвижимость на Скале.

Какие продажи подпадут под преимущественное право государства?

Любое возмездное отчуждение объекта, расположенного на Скале, будет подпадать под преимущественное право, идёт ли речь о самом объекте недвижимости, о долях компании, которая им владеет, или о торговом предприятии (fonds de commerce).

Статья 4 охватывает прежде всего продажу объектов недвижимости, застроенных или незастроенных, помещений в кондоминиуме, долей в общей собственности и иных вещных прав, включая мену, передачу имущества в счёт долга и внесение в капитал компании, траста, фонда или фидуциарной структуры. Далее она охватывает уступку долей или акций, которая прямо или косвенно даёт приобретателю большинство капитала или голосов в компании, активы которой более чем наполовину по стоимости состоят из объектов на Скале. Это правило действует независимо от страны, где зарегистрирована компания, и от права, которому она подчиняется. Наконец, она охватывает уступку торговых и ремесленных предприятий и прав аренды коммерческих помещений, а также продажу с публичных торгов и отчуждение имущества в рамках процедур банкротства. Русскоязычному читателю этот механизм напомнит преимущественное право покупки по статье 250 ГК РФ, но там им пользуется сособственник в отношении одной продаваемой доли, а здесь им пользуется государство в отношении целого квартала; на этом сходство и заканчивается, тем более что государство Монако, как мы увидим ниже, сможет ещё и оспорить цену.

Периметр соответствует кварталу Монако-Вилль в его исторических границах, включая крепостные стены, гласисы, скалы, сады и тропу рыбаков, и будет уточнён планом, публикуемым суверенным ордонансом (ordonnance souveraine, нормативный акт князя). Объект, лишь частично расположенный в этом периметре, подпадает под новый режим целиком.

Исключения статьи 5 немногочисленны и перечислены исчерпывающе: продажа супругу, партнёру по договору о совместной жизни, родителям, детям, братьям и сёстрам, раздел имущества, продажа государству или Коммуне (муниципалитету Монако), а также уступка предприятия работнику со стажем более трёх лет. Дарение как таковое не охватывается законом. Доклад комиссии, однако, уточняет, что скрытое дарение или дарение с обременениями, равнозначными цене, будет рассматриваться как продажа, с ничтожностью сделки и уголовной санкцией.

Две поправки заслуживают особого внимания тех, кто владеет недвижимостью через компанию. Уставные положения об одобрении новых участников не могут быть противопоставлены государству, когда оно реализует преимущественное право на доли или акции. В качестве противовеса каждый миноритарный участник может в течение шести месяцев после приобретения долей государством потребовать от него выкупа собственных долей по той же цене за единицу. Для иностранных компаний уведомление до любой уступки обязан подать уполномоченный представитель, предусмотренный законом № 1.381 от 29 июня 2011 года, аккредитованный в Княжестве. Когда сфера применения определена, встаёт вопрос о ходе самой процедуры: что происходит между подписанием соглашения сторон и подписанием нотариального акта?

Как будет проходить продажа недвижимости на Скале после публикации закона?

Продажа сможет быть подписана только после предварительного уведомления государства и истечения срока в один месяц, в течение которого государство сделает выбор между отказом, покупкой по заявленной цене и предложением другой цены.

Уведомление направляется Государственному министру собственником или его нотариусом в письменной форме. В нём указываются личность продавца и предполагаемого покупателя, включая бенефициарных владельцев юридического лица, описание объекта, его текущее назначение и то назначение, которое планирует покупатель, цена, условия сделки, состояние занятости помещений и действующие договоры аренды. Государственный министр извещает об этом Национальный совет. Пока собственнику не вручено решение государства купить по заявленной цене, он может отозвать своё уведомление без последствий.

Срок ответа государства составляет один месяц. В первые пятнадцать дней государство может, причём только однократно, запросить дополнительные документы или осмотр объекта; срок тогда приостанавливается и возобновляется на оставшуюся часть с момента получения документов или в день осмотра. Парламентская комиссия исключила первоначальную редакцию, которая после такой приостановки давала государству новый полный месяц на ответ. Молчание государства по истечении срока равнозначно отказу от покупки.

Возможны три исхода. Если государство отказывается, собственник может свободно продать объект по заявленной цене и на заявленных условиях в течение шести месяцев. Если государство решает купить по заявленной цене, продажа считается совершённой с момента вручения его решения, а первоначальный покупатель отстраняется от сделки. Если государство предлагает иную цену, оно обязано мотивировать своё предложение, указать преследуемую цель общественного интереса, описать конкретный проект, который оно намерено реализовать в объекте, и изложить элементы, на которых основана предложенная им цена. Именно вокруг этого третьего варианта сосредоточены все вопросы собственников и их консультантов.

Сможет ли государство навязать цену ниже согласованной сторонами?

Нет. Государство сможет предложить более низкую цену, но ни одно положение текста не позволяет принудить собственника продать объект по цене, которую он прямо не принял.

Когда государство предлагает иную цену, у собственника есть два месяца, чтобы принять эту цену, настаивать на своей цене и согласиться на процедуру определения стоимости или вовсе отказаться от продажи. Его молчание равнозначно отказу от продажи. Такой отказ не даёт государству никаких прав на объект, и собственник может позднее подать новое уведомление, если найдёт другого покупателя или решит продать на иных условиях.

Если он настаивает на своей цене, дело передаётся в согласительно-оценочную комиссию, предусмотренную текстом. В её состав входят председатель, выбираемый по взаимному согласию из лиц, обладающих гарантиями независимости и компетентности в сфере недвижимости Монако, член, назначаемый государством, и член, назначаемый собственником. В течение двух месяцев она выносит мотивированное заключение о рыночной стоимости (valeur vénale) объекта. Это заключение не связывает ни одну из сторон. Если в последующие пятнадцать дней соглашение между сторонами не достигнуто, у государства есть пятнадцать дней, чтобы обратиться в Суд первой инстанции; если оно этого не делает, считается, что оно отказалось от покупки.

Суд тогда определяет рыночную стоимость объекта на дату уведомления, а не на дату вынесения решения: эта поправка депутатов призвана нейтрализовать любое снижение стоимости, которое могло произойти за время процедуры. Он учитывает состав, расположение и состояние объекта, его назначение и возможности использования с учётом применимых правил, сопоставимые сделки на рынке Монако, лежащие на объекте обременения и состояние его занятости. Установленная цена не может быть ниже этой рыночной стоимости. Решение выносится в течение шести месяцев, апелляция рассматривается в следующие шесть месяцев. Внешне это напоминает выкуп недвижимости для государственных нужд по статье 279 ГК РФ, где выкупную цену при разногласии также определяет суд; но сходство заканчивается на главном: в Монако нет никакого изъятия, и собственник в любой момент свободно выходит из процедуры, сохраняя объект за собой.

После того как решение становится окончательным, у каждой стороны есть один месяц, чтобы принять цену или отказаться. Продажа считается совершённой, только если и государство, и собственник принимают установленную цену. До истечения этого срока собственник может снять объект с продажи простым уведомлением, без компенсации и штрафа. Расходы на работу комиссии, экспертизы, консультантов, нотариальный акт и судебный процесс несёт государство. А если государство отказывается после судебного определения цены, оно не может в течение двух лет вновь воспользоваться преимущественным правом в отношении того же объекта у того же собственника, кроме как купив его по цене, которую тот заявил.

Полный механизм определения цены изложен в статьях с 11 по 15 консолидированного текста, принятого 12 октября 2026 года, и доклад комиссии отмечает, что он вызвал многочисленные споры. Некоторые депутаты предлагали ограничить преимущественное право покупкой строго по заявленной цене и на заявленных условиях, но комиссия предпочла сохранить механизм встречного предложения, исходя из целей текста. Чтобы оценить, что всё это означает в реальной сделке, нет ничего лучше нескольких конкретных ситуаций.

Три практических примера для понимания преимущественного права на Скале

Три ситуации, описанные ниже, являются учебными примерами с условными цифрами, отнесёнными ко времени после публикации закона. Они иллюстрируют работу текста и не описывают ни реальную сделку, ни фактический уровень цен в квартале.

Пример № 1: государство отказывается от покупки

Собственник принимает предложение покупателя в 10 миллионов евро за квартиру в Монако-Вилль. Его нотариус направляет уведомление Государственному министру. На четырнадцатый день администрация запрашивает дополнительные документы, которые получает пять дней спустя; срок возобновляется на оставшиеся дни. Государство уведомляет об отказе или просто хранит молчание. Продажа подписывается у нотариуса по заявленной цене и на заявленных условиях в течение шести месяцев. Для сторон единственным ощутимым последствием закона окажутся полтора месяца ожидания.

Пример № 2: государство покупает по заявленной цене

Тот же объект, то же предложение в 10 миллионов евро. Государство в течение месяца уведомляет о своём решении приобрести объект по заявленной цене, ссылаясь на одну из пяти целей, перечисленных в статье 3, например на сохранение постоянного жилья. Продажа государству считается совершённой с даты этого уведомления. Продавец получает свою цену; первоначальный покупатель отстраняется от сделки, и именно предварительный договор должен заранее предусмотреть, что в таком случае происходит с внесённым им задатком. Если в течение десяти лет государство не использует объект в соответствии с заявленной целью, оно обязано предложить его сначала бывшему собственнику, затем отстранённому покупателю по цене, не превышающей уплаченную с добавлением стоимости выполненных работ.

Пример № 3: государство предлагает меньшую цену

Тот же объект, то же предложение, но государство предлагает 8 миллионов евро, приводя элементы, на которых основана эта цена. У продавца три варианта. Принять и продать государству. Отказаться и сохранить объект; в этом случае он не может продать его своему покупателю за 10 миллионов евро, не подав новое уведомление, на которое государство сможет ответить тем же образом. Или настаивать на своей цене и позволить сначала комиссии, а затем Суду определить рыночную стоимость объекта на дату уведомления. Если эта стоимость установлена в 10 миллионов евро, государство покупает по этой цене или отказывается, и в последнем случае оно не может в течение двух лет вновь претендовать на этот объект: продажа первоначальному покупателю снова становится возможной. Если стоимость установлена ниже заявленной цены, продавец может отказаться и снять объект с продажи. Во всех случаях его процессуальные расходы несёт государство, но общая продолжительность процедуры может приблизиться к двум годам, и ничто не обязывает первоначального покупателя ждать её исхода.

Этот третий пример показывает, где на самом деле лежит риск: не в убытке, навязанном продавцу, что текст прямо исключает, а во времени и в обоснованности заявленной цены. Цена, которую судья признал бы рыночной стоимостью объекта, защищена; цена, которая заметно от неё отклоняется, подвергает продавца риску встречного предложения и долгой заморозки сделки. За этими учебными примерами стоят более прямые вопросы, которые задают нам собственники Скалы.

Вы собственник на Скале: шесть вопросов, которые Вы себе задаёте

Если Ваш объект расположен в периметре Монако-Вилль, закон коснётся Вас с момента его публикации, но основная часть обязанностей возникает лишь тогда, когда Вы продаёте объект, сдаёте его в краткосрочную аренду, меняете назначение помещения или начинаете строительные работы.

Касается ли меня этот закон?

Да, если Ваша квартира, вилла, коммерческое помещение или доли в компании относятся к объекту, расположенному в периметре, даже частично. Если Вы не намерены продавать и не меняете ни назначение, ни облик своего объекта, в ближайшее время от Вас ничего не требуется, за одним исключением: это реестр назначений помещений. В течение восемнадцати месяцев администрация уведомит Вас о категории, к которой она относит Ваше помещение, и у Вас будет три месяца, чтобы оспорить эту классификацию. Если Вы уже сдаёте жильё в краткосрочную аренду, Вы должны будете, кроме того, заявить об этой аренде в течение шести месяцев после публикации закона.

Могу ли я по-прежнему поручить продажу агентству, и меняется ли договор с ним?

Да, и сам текст договор с агентством не меняет. Договор поручения на продажу (mandat de vente) по-прежнему регулируется законом № 1.252 от 12 июля 2002 года о профессиях в сфере недвижимости, и ни одно положение проекта не требует особой формы договора или воспроизведения в нём статей закона. Меняется то, что агентство должно предусмотреть заранее, ещё до выхода объекта на рынок: оценку, которую можно защитить сопоставимыми сделками, поскольку именно заявленную цену государство сможет оспорить; покупателя, структура и бенефициарные владельцы которого определены до уведомления; и предварительный договор, который регулирует судьбу продажи, задатка и вознаграждения, если государство займёт место покупателя. Договор с агентством, подписанный до публикации, остаётся действительным; уведомлению подлежит продажа, которую он подготавливает.

У меня предложение в 10 миллионов евро, а государство предлагает 8 миллионов: обязан ли я согласиться?

Нет. Текст говорит об этом прямо, без оговорок: ни одно положение не может принудить Вас уступить объект по цене, отличной от заявленной Вами или прямо Вами не принятой. Вы можете снять объект с продажи в любой момент, без какой-либо компенсации и штрафа. Чего Вы не можете сделать, так это подписать договор со своим покупателем за 10 миллионов евро, пока государство не отказалось.

Если я отклоню предложение, придётся ли мне идти в суд?

Не обязательно. Перед Вами открываются три пути. Вы отказываетесь от продажи, и никакой процедуры не возникает. Вы принимаете цену государства, и продажа совершается с ним. Или Вы настаиваете на своей цене: согласительная комиссия сначала выносит заключение в течение двух месяцев, и уже государство, если оно упорствует, должно обратиться в Суд в течение пятнадцати дней, иначе считается, что оно отказалось. Если дело доходит до судьи, расходы на комиссию, экспертизу, адвокатов и судебный процесс несёт государство, а судья определяет рыночную стоимость объекта на дату Вашего уведомления. Вы до самого конца сохраняете возможность снять объект с продажи.

Если я отклоню цену государства, могу ли я продать своему покупателю?

Нет, до тех пор пока государство не отказалось. Текст различает три ситуации, которые не следует путать между собой. Если от продажи после предложения государства отказываетесь Вы, этот отказ не даёт государству никаких прав на Ваш объект, но любая новая попытка продажи, даже тому же покупателю, требует нового уведомления, на которое государство сможет ответить тем же образом. Если отказывается государство, до или после судебного определения цены, Вы продаёте своему покупателю по заявленной цене и на заявленных условиях в течение шести месяцев; а когда этот отказ следует за судебным решением, государство не может в течение двух лет вновь претендовать на Ваш объект, кроме как купив его по заявленной Вами цене. Наконец, если государство воспользовалось преимущественным правом, но не подписывает нотариальный акт или не платит цену в течение трёх месяцев, его решение утрачивает силу, Вы продаёте свободно, при желании на других условиях, и государство не может претендовать на Ваш объект в течение пяти лет. Одним словом: Ваш отказ не открывает путь к продаже; его открывает только отказ государства от покупки или неисполнение им своих обязательств.

Станет ли продавать недвижимость на Скале сложнее?

Дольше и с меньшей определённостью, да. Между уведомлением и подписанием акта нужно будет закладывать как минимум один месяц, и значительно больше, если государство оспорит цену. Ваш покупатель, в свою очередь, ничем не связан: он может ждать или переключиться на объект в другом квартале Княжества. Лучшей защитой продавца на Скале станет поэтому цена, которую у государства нет оснований оспаривать, то есть цена, подтверждённая данными рынка. Эти ответы относятся к тому, кто уже владеет недвижимостью на Скале. Тот, кто только собирается покупать ради инвестиции, задаёт себе другие вопросы.

Вы рассматриваете инвестицию на Скале: что закон меняет для Вас

Инвестиция в краткосрочную аренду на Скале после публикации закона перестаёт быть жизнеспособной моделью приобретения; покупка для собственного проживания или для долгосрочной аренды остаётся возможной, но с более длинным календарём и риском отстранения покупателя государством.

Первое изменение касается использования объекта. Краткосрочная аренда меблированного жилья, не являющегося Вашим основным местом жительства, будет зависеть от временного разрешения сроком не более трёх лет, личного, непередаваемого, не гарантированного и, возможно, квотируемого по улицам. Инвестиционный план не может основываться на таком разрешении. Долгосрочная аренда сохраняется, но значительная часть застройки Скалы возведена до 1 сентября 1947 года и относится, если не была из него выведена, к так называемому защищённому сектору (secteur protégé) по закону № 1.235, с его собственными правилами об арендной плате и приоритетах арендаторов; законное назначение помещения и его арендный режим являются поэтому двумя первыми проверками перед любым предложением.

Второе изменение касается проекта работ. Объединить две квартиры, разделить этаж на несколько лотов, переоборудовать первый этаж, изменить фасад или оконные и дверные столярные элементы потребует разрешения, а Государственный министр сможет на год отложить рассмотрение заявки, поданной до публикации свода охранных предписаний. Покупатель, приобретающий объект для реконструкции, должен заложить в свой план этот срок и возможные дополнительные расходы на охранные требования, которые государство покроет лишь частично.

Третье изменение касается самой сделки. Инвестор, покупающий через компанию, траст или фонд, рассматривается законом как прямой покупатель и может быть отстранён государством по заявленной цене, не совершив ни малейшего нарушения. В качестве противовеса текст оставляет за ним определённое место: если государство в течение десяти лет не использует объект в соответствии с заявленной целью, отстранённый покупатель становится вторым, кому объект должен быть предложен для обратного выкупа, после бывшего собственника.

О том, чего текст не меняет, стоит сказать с той же чёткостью. Он ничего не запрещает по признаку гражданства или места жительства покупателя. Он не затрагивает ни регистрационные сборы, ни нотариальные расходы при покупке. А его пять целей преимущественного права направлены на постоянное жильё, магазины шаговой доступности, наследие и окружение государственных институтов: покупатель, который приобретает объект, чтобы жить на Скале и уважать её, скорее вписывается в дух закона, чем противоречит ему. Остаётся вопрос, который задают все, и продавец, и покупатель: сколько стоит квадратный метр на Скале и изменит ли этот текст его цену?

Какова цена квадратного метра на Скале и изменит ли её новый закон?

Цены предложения на Скале заметно ниже среднего уровня по Княжеству: 46 523 €/м² в июле 2026 года против 59 942 €/м² по Монако в целом, согласно мониторингу цен предложения на рынке, который на постоянной основе ведёт Petrini Exclusive Real Estate.

Эти цифры требуют методологического уточнения. Речь идёт о ценах предложения, то есть о ценах объявлений, опубликованных на рынке, а не о ценах совершённых сделок; IMSEE (Монегасский институт статистики и экономических исследований), публикующий цены сделок, не рассчитывает цену квадратного метра для Монако-Вилль из-за недостаточного числа продаж и даже исключает квартал из своей новой регрессионной модели. Скала является кварталом, где IMSEE фиксирует наименьшее число перепродаж: Обзор рынка недвижимости 2025 года IMSEE насчитывает там 8 перепродаж в 2025 году, то есть 1,9 % из 429 перепродаж по Княжеству, на сумму 17,4 миллиона евро, или 0,5 % от общего объёма. На 31 декабря 2025 года квартал насчитывает 220 зданий и 56 700 м² жилых площадей. Сложив десять лет таблицы перепродаж по кварталам из того же Обзора, получаем 109 перепродаж в Монако-Вилль с 2016 по 2025 год, то есть в среднем чуть больше десяти в год.

Таблица читается просто: пока цены по Княжеству в целом росли, Скала оставалась на месте, в коридоре от 46 000 до 50 000 евро за квадратный метр. Если соотнести июльский замер 2026 года по Скале с замером по Монако в целом, разрыв составляет 22,4 % ниже среднего по Княжеству, по расчёту нашего агентства на собственных данных. В этом разрыве нет ничего от дисконта: он отражает старую застройку, здания чаще всего без парковки, меньшие площади квартир и, для части зданий, правила защищённого сектора. Он также говорит о том, что часть интереса инвесторов к кварталу держалась на потенциале преобразования объектов, который текст теперь ставит в жёсткие рамки.

Изменит ли закон эти цены? Мы не станем публиковать численный прогноз, потому что до первых случаев преимущественной покупки никакие данные не позволяют его обосновать. Будут действовать три механизма, и не все в одном направлении. Первый тянет вниз: виды использования, которые приносили премию, краткосрочная аренда, раздел, преобразование, закрыты или обусловлены разрешением, и покупатели, которые на них рассчитывали, уйдут в другие места. Второй стабилизирует: Суд определяет рыночную стоимость на основе сопоставимых сделок и не может опуститься ниже неё, что привязывает цены к наблюдаемому рынку, а не к результату переговоров. Третий неизвестен: реальная частота преимущественных покупок и встречных предложений государства, которую трёхлетний доклад Национальному совету измерит через разрывы между заявленными и установленными ценами. На рынке из восьми-двенадцати перепродаж в год нескольких решений государства хватит, чтобы задать тон. Остаётся посмотреть, что закон меняет для тех собственников, кто вовсе не намерен продавать.

Назначение помещений и краткосрочная аренда: что потребует разрешения властей

На Скале любое изменение назначения помещения, перевод жилья в краткосрочную аренду меблированного жилья, объединение или раздел квартир и переоборудование первого этажа в гараж потребуют предварительного разрешения Государственного министра.

Текст начинает с создания реестра назначений помещений, своеобразной инвентаризации квартала: в течение восемнадцати месяцев после публикации каждое помещение Скалы будет отнесено к одной из следующих категорий: постоянное жильё или краткосрочная аренда меблированного жилья, торговля и ремесло, офисы, гостиничное размещение, объекты общего пользования, парковки и подвалы. Проект реестра направляется каждому собственнику, у которого есть три месяца, чтобы представить свои замечания и возражения. Назначения и виды деятельности, законно осуществляемые на дату публикации закона, могут продолжаться и передаваться новому владельцу без разрешения, пока они не меняются.

Краткосрочная аренда меблированного жилья, то, что русскоязычный читатель назвал бы посуточной арендой, с этим текстом впервые входит в позитивное право Монако, и доклад комиссии отмечает, что до сих пор это понятие было законодательству неизвестно. Она определяется как повторяющаяся сдача меблированного помещения на короткие сроки приезжей клиентуре, которая не избирает в нём своего места жительства. Из этого определения следуют три правила. Сдача собственного основного жилья освобождена от разрешения в пределах 90 дней в календарном году, с учётом договора аренды, регламента кондоминиума и специальных законов. Временное, личное и непередаваемое разрешение сроком не более трёх лет сможет быть выдано физическому или юридическому лицу без утраты жильём назначения постоянного проживания; суверенный ордонанс сможет ограничить число таких разрешений по улицам или кварталам застройки. И любая краткосрочная аренда, даже освобождённая от разрешения, должна будет быть заявлена и получить регистрационный номер, который будет указываться в каждом объявлении, на каком бы носителе оно ни размещалось.

Аренда, действующая на дату публикации, должна быть заявлена в течение шести месяцев. Она сможет продолжаться более одного года, только если она освобождена от разрешения или это разрешение получено. Для инвестора, доходность которого основывалась на этом способе эксплуатации, это означает полную смену модели.

Основания для отказа в разрешении перечислены законом: сокращение числа или площади постоянного жилья, несоблюдение сетки коммерческих видов деятельности, установленной по улицам или кварталам застройки, ликвидация деятельности, имеющей ценность для наследия, или магазина шаговой доступности, неудобства, несовместимые со спокойствием жителей и достоинством окружения Дворца. Комиссия, однако, предусмотрела, что растущая семья сможет объединить две квартиры с учётом её жилищных потребностей и что компенсация другим помещением на Скале, отведённым под постоянное жильё, может быть принята. Молчание администрации в течение двух месяцев равнозначно отказу в разрешении, в противоположность преимущественному праву, где молчание равнозначно отказу государства от покупки. Контроль за использованием помещений находит своё естественное продолжение в контроле за строительными работами.

Работы, фасады и снос: новый разрешительный режим

Любое строительство, надстройка, снос, раздел участков, изменение садов и крепостных стен и любые работы, затрагивающие внешний облик здания на Скале, потребуют предварительного разрешения Государственного министра.

Статья 35 охватывает фасады, крыши, столярные и кованые элементы, цветовые решения, а также несущие конструкции, общие части, лестницы, сводчатые подвалы, перекрытия и интерьерный декор, которые будут определены будущим сводом охранных предписаний. Этот свод (cahier de prescriptions), прилагаемый к особому градостроительному регламенту, принимаемому суверенным ордонансом, определит здание за зданием элементы, подлежащие сохранению, реставрации или допускающие изменение. Его проект будет открыт для ознакомления публики в течение трёх месяцев, и каждый собственник сможет представить по нему свои замечания. Текущие работы по содержанию здания, не меняющие ни его облика, ни материалов, требуют лишь простого уведомления. Читатель, знакомый с охранным обязательством по объекту культурного наследия по закону 73-ФЗ, узнает принцип поэлементного перечня того, что подлежит сохранению; разница в том, что здесь он распространяется на целый квартал, а не на отдельный памятник, и что часть вызванных им дополнительных расходов берёт на себя государство.

Два положения текста напрямую касаются покупателя, который приобретает объект для реконструкции. Первое: отложение решения по заявке. До публикации особого регламента, и не более двух лет с момента публикации закона, Государственный министр может отложить рассмотрение заявки, способной поставить под угрозу разрабатываемые правила, но не более чем на один год по каждой заявке. Второе: участие государства. Когда охранные предписания влекут дополнительные расходы по сравнению с обычными работами, государство берёт на себя все эти расходы или их часть на условиях, которые установит суверенный ордонанс. Обременения, вытекающие из этого режима, не дают права на компенсацию, за исключением особого и чрезмерного бремени.

Санкции замыкают всю систему. Административный штраф может достигать 100 000 евро, с пеней в 1 000 евро за каждый день просрочки восстановления прежнего состояния. Присяжные инспекторы могут посещать строительные площадки и, с согласия занимающего лица или по разрешению Председателя Суда, сами помещения. Государственный министр может требовать от собственника, занимающего лица или любого участника арендных отношений договоры аренды, контракты и выписки бронирований. В уголовном порядке снос без разрешения может наказываться штрафом, доведённым до стоимости уничтоженного здания. Перед столь полной системой контроля вопрос, который задают нам наши клиенты, прост: стоит ли ещё покупать или продавать на Скале?

Что будет защищено: подписанные предварительные договоры, действующие аренды и выданные разрешения

Продажи, по которым до публикации закона было заключено обещание продажи или предварительный договор, получивший достоверную дату, не подпадут под преимущественное право при условии, что они совершаются между теми же сторонами, по оговорённой цене и на оговорённых условиях.

Понятие достоверной даты (date certaine) имеет в монегасском праве точное определение. Акт, удостоверенный нотариусом, обладает ею сам по себе. Документ в простой письменной форме приобретает её в отношении третьих лиц только через регистрацию в Налоговом управлении Княжества (Services Fiscaux), через смерть одного из подписавших или через фиксацию в акте публичного должностного лица, согласно статье 1175 Гражданского кодекса Монако, на которую ссылается доклад. Даты, просто проставленной сторонами в договоре, недостаточно. Ближайший аналог для русскоязычного читателя: нотариально удостоверенный или зарегистрированный документ с бесспорной датой, в противоположность договору, датированному самими сторонами; разница в том, что здесь от этой даты зависит не сила доказательства в споре, а сам выход сделки из-под преимущественного права. И любое изменение цены, сторон или условий после публикации составляет новую продажу, подлежащую уведомлению.

Действующие договоры аренды и иные титулы занятия помещений могут быть противопоставлены государству, которое не может избавиться от них посредством преимущественной покупки. Преимущественное право арендатора, предусмотренное законом № 1.235 от 28 декабря 2000 года для старых зданий, сохраняется, и новая процедура уведомления государства согласуется с ним; собственник объекта, подпадающего под закон № 887 или под закон № 1.235, будет поэтому совмещать оба режима. Уже выданные градостроительные разрешения сохраняют силу в течение всего срока своего действия, и Государственный министр подтвердил перед депутатами, что операции, разрешённые по прежнему праву, не будут поставлены под сомнение. Он добавил, что для приобретения объекта против воли собственника государству придётся прибегнуть к процедуре экспроприации по закону № 502 от 6 апреля 1949 года, с её собственными гарантиями, а не к преимущественному праву.

Наконец, закон не имеет обратной силы в отношении существующего налогообложения: регистрационные сборы и нотариальные расходы остаются теми, которые мы подробно описываем на нашей странице о расходах при покупке в Монако, а продажа, по которой государство воспользовалось преимущественным правом, оформляется нотариальным актом в течение трёх месяцев с оплатой или депонированием цены при подписании. Эти гарантии очерчивают, от противного, метод работы, которому стоит следовать уже сегодня.

Как наше агентство готовится к закону о защите Скалы

С момента внесения текста в парламент мы адаптировали нашу методику работы в Монако-Вилль к каждому из этапов, которые вводит закон, не дожидаясь его публикации.

Такой случай представился нам ещё до голосования в парламенте. Недавно нам был поручен на продажу объект на Скале, и первым последствием законопроекта стал совместный с собственником разбор того, что текст меняет для него: календарь продажи, предстоящее уведомление, устойчивость цены перед возможным предложением государства и судьба работ, которые мог бы задумать покупатель. Именно этот разбор, досье за досье, мы применяем теперь к каждому объекту, который нам доверяют в Монако-Вилль.

Первое решение касается текущих дел. По каждым уже завершённым переговорам о продаже на Скале мы информируем клиентов о переходном режиме статьи 49 и о том, чего требует достоверная дата, нотариальный акт или регистрация, чтобы они приняли решение вместе со своим нотариусом; и мы предупреждаем их, что после публикации закона любое изменение цены, сторон или условий потребует уведомления государства о продаже.

Второе решение касается оценки объекта. Цена, заявленная государству, станет точкой отсчёта возможной судебной процедуры, оцениваемой на дату уведомления по сопоставимым сделкам на рынке Монако. Цена, подтверждённая реальными сопоставимыми сделками, защищает продавца; цена заметно выше рынка подвергает его риску встречного предложения. Наше знание квартала здание за зданием и наши архивы сделок служат теперь именно этому: установить ещё до уведомления ту цену, которую признал бы судья.

Третье решение касается подготовки покупателя. Уведомление требует указать бенефициарных владельцев покупателя и планируемое им использование, а любая замена покупателя или изменение его бенефициарных владельцев после уведомления возобновляет процедуру. Поэтому мы просим наших покупателей определить структуру приобретения, финансирование и проект использования до уведомления, что совпадает с процедурами идентификации клиента, которые мы уже проводим. Мы также сообщаем им уже на стадии предложения, что государство может их отстранить от сделки, и вместе с нотариусами заранее предусматриваем судьбу задатка в этом случае.

Четвёртое решение касается самих объектов. По каждому объекту на Скале, который мы представляем, мы проверяем законное назначение помещения, действующие договоры аренды и выданные разрешения, и мы больше не закладываем в стоимость потенциал раздела, преобразования или краткосрочной аренды, который теперь зависит от разрешения. Собственникам, которые не продают, мы советуем уже сейчас собрать доказательства фактического использования их помещений в преддверии реестра назначений, который администрация составит в течение восемнадцати месяцев. Эта подготовка касается и объектов, не представленных ни на одном портале, поскольку конфиденциальность внерыночной продажи не освобождает ни от одной формальности текста.

Национальный совет сам выразил в своём докладе сожаление, что не получил содержания будущих подзаконных актов. Мы будем следить за их публикацией в «Journal de Monaco» и обновлять этот анализ с каждым суверенным ордонансом. Международные инвесторы, составляющие новых резидентов Княжества, редко покупают под влиянием момента; на Скале они теперь будут покупать с календарём процедуры и уведомлением государства в руках. Самый старый квартал Монако станет и тем кварталом, где сделка готовится дольше всего заранее.

Официальные источники этого анализа

Все правила, описанные в этой статье, взяты из следующих официальных документов, опубликованных институтами Княжества Монако.

• Национальный совет, законодательное досье законопроекта № 1134, получен 6 октября 2026 года, принят 12 октября 2026 года.
• Консолидированный текст законопроекта № 1134, принятый на публичном заседании 12 октября 2026 года.
• Доклад Комиссии по окружающей среде и качеству жизни, докладчик Жад Орелья (Jade Aureglia), 12 октября 2026 года.
• Коммюнике Национального совета от 12 октября 2026 года о принятии текста.
• Конституция от 17 декабря 1962 года, статья 24, и Гражданский кодекс, статья 1175, на портале Legimonaco.
• IMSEE, Обзор рынка недвижимости 2025, издание февраля 2026 года, таблицы 1, 8 и 10.
• Законы, на которые ссылается текст, на портале Legimonaco: закон № 1.235 от 28 декабря 2000 года, закон № 887 от 25 июня 1970 года, закон № 1.381 от 29 июня 2011 года, закон № 502 от 6 апреля 1949 года, все доступны в полном тексте.

Автор

Статья подготовлена Паоло Петрини (Paolo Petrini)

Признанный эксперт рынка недвижимости Княжества Монако, Паоло Петрини руководит Petrini Exclusive Real Estate и более десяти лет сопровождает семьи и инвесторов в их проектах в Монако при строгом соблюдении действующих регуляторных и профессиональных норм. Его глубокое знание местного рынка и индивидуальный подход гарантируют надёжные аналитические материалы, отвечающие международным требованиям.