Законопроект № 276 в Монако: что изменится для иностранных компаний-владельцев недвижимости
Publié par Paolo Petrini le 22/05/2026
Temps de lecture
0
min.
Налогообложение и законодательство
Законопроект № 276 знаменует собой поворотный момент для владельцев, владеющих недвижимостью в Монако через иностранную компанию. Его цель ясна: положить конец непрозрачным структурам и способствовать более прозрачному владению недвижимостью в Княжестве.
Ознакомьтесь с нашей подборкой квартир
на продажу в Монако
на продажу в Монако
Студии, квартиры с 2–5 комнатами, пентхаусы и элитная недвижимость.
На практике иностранному юридическому лицу, владеющему недвижимостью в Монако, придется выбирать один из трех путей: продемонстрировать достаточный уровень прозрачности, перевести свою структуру в Монако (если позволяют условия) или столкнуться с ежегодным налогом в размере 1%, рассчитываемым от рыночной стоимости недвижимости.
Эта реформа напрямую затрагивает владельцев, инвесторов, семейные офисы (family offices) и покупателей, которые используют или планируют использовать иностранную компанию для владения недвижимостью в Монако.
Законопроект № 276 был принят на открытом заседании 2 апреля 2026 года и передан Правительству Княжества 3 апреля 2026 года, согласно данным Legimonaco.
Почему Монако усиливает прозрачность в сфере недвижимости
В Монако недвижимость — это не обычный рынок. Здесь сосредоточены редкие активы, высокая стоимость и международная клиентура, чьи структуры управления капиталом могут быть весьма сложными. Эта уникальность требует от Княжества поддержания высоких стандартов прозрачности, правовой безопасности и международной репутации.
Законопроект № 276 является частью этого движения к модернизации. Он появляется в условиях, когда от финансовых и налоговых юрисдикций все чаще ожидают способности выявлять физических лиц, реально контролирующих активы. Для Монако задача двояка: сохранить привлекательность своего рынка недвижимости и одновременно укрепить доверие к своей правовой базе. Этот курс совпадает с целью, заявленной Национальным советом: стимулировать иностранные компании, владеющие недвижимостью в Монако, перевести свой юридический адрес в Княжество с сохранением статуса юридического лица.
Таким образом, текст отражает изменение философии. Владение недвижимостью через иностранную компанию больше не рассматривается исключительно как частный инструмент управления капиталом; оно становится моделью владения, которая должна быть понятной, документально подтвержденной и проверяемой. В международной среде, где комплаенс играет все более важную роль, прозрачность становится условием стабильности.
Эту реформу также следует рассматривать как стремление к унификации. Если объект недвижимости находится в Монако, Княжество отныне поощряет правовую организацию, более соответствующую местонахождению актива. Цель состоит не в том, чтобы исключить иностранных инвесторов, а в том, чтобы используемые структуры соответствовали современным стандартам прозрачности.
Таким образом, для владельцев этот посыл шире, чем просто обязательство по подаче деклараций. Структуру, которая когда-то считалась эффективной, возможно, придется пересмотреть в свете новых критериев: ее прозрачности, экономической обоснованности, соответствия нормативным требованиям и способности пройти будущие проверки (due diligence).
Затрагивает ли вас законопроект № 276?
Вы потенциально подпадаете под действие законопроекта № 276, если объект недвижимости, расположенный в Монако, принадлежит юридическому лицу, зарегистрированному за рубежом. Это может быть компания, фонд, трастовая структура (fiducie) или любая другая иностранная структура, используемая для владения недвижимостью в Монако.
Главным критерием является не только личность конечного владельца, но и способ владения недвижимостью. Анализу подлежат: юридическая структура, владеющая недвижимостью, характер имущественных прав, а также уровень прозрачности в отношении физических лиц, которые реально контролируют эту структуру или получают от нее выгоду.
На практике анализ начинается с простого вопроса: находится ли недвижимость в прямом владении физического лица или же через иностранную структуру? Если в цепочке владения присутствует иностранное юридическое лицо, реформа заслуживает особого внимания.
Чтобы помочь вам оценить степень вашей вовлеченности, вы можете воспользоваться инструментом самооценки ниже.
Самооценка
Оцените уровень вашей вовлеченности
Ответьте на несколько вопросов, чтобы понять, требует ли структура владения вашей недвижимостью особого внимания. Этот тест не заменяет юридическую или налоговую консультацию, но поможет определить, стоит ли вам проконсультироваться с нашей командой.
Анализируемые критерии: владение через иностранную структуру, вещные права на недвижимость в Монако, конечные бенефициары, возможность перевода в Монако и актуальная экономическая целесообразность структуры.
Вопрос 1 из 5
Владеет ли недвижимостью иностранная компания?
Это первый критерий вовлеченности в реформу. Если недвижимость напрямую принадлежит физическому лицу, анализ будет иным.
Важное примечание
Petrini Exclusive Real Estate Monaco — агентство недвижимости. Данный модуль предоставляется исключительно в ознакомительных целях, чтобы помочь владельцам определить важные аспекты, связанные с владением недвижимостью в Монако. Он не является юридической, налоговой, нотариальной консультацией или советом по управлению капиталом. Любое решение, касающееся структуры владения, перевода компании, декларирования бенефициаров или налоговой реорганизации, должно быть подтверждено квалифицированным адвокатом, нотариусом, бухгалтером или налоговым консультантом.
Какие иностранные компании подпадают под действие закона?
Законопроект № 276 касается юридических лиц, зарегистрированных за рубежом, если они владеют недвижимостью или вещными правами на недвижимость в Монако. Таким образом, он направлен не только на так называемые «офшорные» компании, но и в более широком смысле на любые иностранные структуры, используемые для владения недвижимостью в Монако.
Определяющим критерием является не только форма структуры. Важны ее иностранная юрисдикция, характер прав на недвижимость в Монако и уровень прозрачности в отношении физических лиц, которые реально контролируют ее или получают от нее выгоду.
На практике под действие реформы могут подпадать различные типы структур: иностранные гражданские общества (sociétés civiles), коммерческие компании, фонды, трастовые структуры (fiducies) или определенные инвестиционные фонды. Согласно тексту, опубликованному на Legimonaco, понятие «юридическое лицо» охватывает, в частности, компании, корпорации, фонды, фидуциарные структуры и инвестиционные фонды, за исключением трастов (trusts).
Таким образом, для владельца вопрос заключается не в том, соответствует ли его структура классическому образу офшорной компании. Скорее, необходимо ответить на четыре вопроса: где зарегистрирована структура, чем именно она владеет в Монако, кто является ее конечными бенефициарами и соответствует ли структура требованиям прозрачности, предусмотренным реформой?
Такая широкая трактовка имеет принципиальное значение. Иностранная структура, созданная по причинам управления капиталом, семейным соображениям или для целей наследования, отныне может потребовать документального оформления, декларирования или реорганизации, если она владеет недвижимостью в Монако. И наоборот, трасты (trusts) должны анализироваться отдельно: они исключены из этого определения в законопроекте № 276, но это не означает, что они освобождены от любых обязательств в Княжестве.
Затрагивает ли закон № 276 трасты?
Трасты требуют отдельного анализа. Законопроект № 276 исключает трасты из определения юридических лиц, на которые непосредственно направлен текст закона, но это исключение не означает, что структура с участием траста автоматически освобождается от всех обязательств в Монако.
Это важное различие. Иностранная компания, фонд или фидуциарная структура могут подпадать под действие реформы, если они владеют недвижимостью или вещными правами в Монако. Траст же функционирует в рамках иной правовой логики, в частности потому, что он не действует как традиционная компания, наделенная сопоставимой правосубъектностью.
Для владельцев, использующих англосаксонские, североамериканские или ближневосточные структуры, этот нюанс имеет решающее значение. Владение недвижимостью в Монако через структуру, включающую траст, должно быть проверено специалистом по праву Монако для определения применимого режима, возможных обязательств по обеспечению прозрачности и последствий для управления активами.
Таким образом, правильная трактовка такова: трасты не следует автоматически приравнивать к иностранным организациям, на которые напрямую нацелен законопроект № 276, но их также нельзя сбрасывать со счетов без анализа. Их статус зависит от точной архитектуры владения, вовлеченных лиц и конкретных правил, применимых в Монако.
Какая недвижимость подпадает под действие закона и как будет рассчитываться налог в размере 1%?
Законопроект № 276 направлен не только на полное право собственности на квартиру, виллу или коммерческие помещения в Монако. Он шире применяется к недвижимости и определенным вещным правам на недвижимость, удерживаемым иностранным юридическим лицом. Иными словами, анализ фокусируется не только на самом объекте, но и на точной природе прав, которыми обладает структура.
В сферу действия реформы могут входить полное право собственности, узуфрукт, право собственности без права пользования (nue-propriété), право пользования, а также некоторые долгосрочные права, такие как права, вытекающие из договора аренды под застройку (bail à construction) или эмфитевтической аренды. Напротив, ипотечные кредиты следует отличать: они, как правило, представляют собой обеспечительный интерес в пользу кредитора, а не право пользования или владения недвижимостью.
Центральным механизмом является ежегодный налог в размере 1%. Он будет применяться к иностранным юридическим лицам, владеющим недвижимостью или правами на недвижимость в Монако, если они не обеспечат достаточный уровень прозрачности. Его цель носит превентивный характер: речь идет не просто о создании налогового бремени, а о том, чтобы побудить владельцев выбирать между прозрачностью, переводом структуры в Монако или сохранением потенциально дорогостоящей организации.
Самый важный момент касается базы для расчета. Налог будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости недвижимости (valeur vénale), а не от чистой стоимости компании. Долги не уменьшают налогооблагаемую базу. Банковский кредит, заем от акционеров или внутреннее финансирование не защищают автоматически от ежегодного налога в 1%.
Приведем простой пример. Если иностранная компания владеет недвижимостью в Монако, оцениваемой в 20 миллионов евро, ежегодный налог в размере 1% составит 200 000 евро в год. Даже если эта недвижимость финансируется за счет долга в размере 15 миллионов евро, базой для расчета останется рыночная стоимость недвижимости (20 миллионов евро), а не кажущаяся чистая экономическая стоимость в 5 миллионов евро.
Для дорогостоящей недвижимости в Монако бездействие может обернуться серьезными расходами. Недвижимость стоимостью 10 миллионов евро потенциально обойдется в 100 000 евро в год; недвижимость за 50 миллионов евро — 500 000 евро в год; недвижимость за 100 миллионов евро — 1 миллион евро в год. Таким образом, реформа превращает прозрачность владения в конкретный финансовый вопрос.
Следовательно, правильный вывод таков: проверке подлежит не только иностранная структура, но и принадлежащие ей права на недвижимость, рыночная стоимость объекта, уровень долга и способность компании доказать свою прозрачность. Для владельца этот анализ должен быть завершен до того, как эти требования превратятся в регулярные расходы.
Как избежать налога в 1%?
Чтобы избежать ежегодного налога в 1%, иностранному лицу, владеющему недвижимостью в Монако, придется придерживаться логики прозрачности или рассмотреть возможность перевода своей структуры в Княжество. Сохранение иностранной компании остается возможным, но оно должно быть четко документально оформлено и обосновано.
Первый путь — задекларировать конечных бенефициаров. Иными словами, иностранная компания продолжает существовать, но раскрывает личности физических лиц, которые фактически владеют ею, контролируют ее или получают от нее выгоду. Этот вариант может быть актуальным, когда структура сохраняет реальную экономическую, семейную или международную целесообразность.
Второй путь заключается в переводе компании в Монако, если это позволяют юридические условия. Такой перевод может быть особенно уместен, когда недвижимость в Монако является основным активом компании. Цель состоит в том, чтобы согласовать юридическую структуру с местонахождением объекта, воспользовавшись, при соблюдении определенных условий, переходным режимом, предусмотренным реформой.
Третий вариант — это, по сути, бездействие. Он же является самым рискованным. Иностранная компания, которая не продемонстрирует достаточную прозрачность и не будет реорганизована, может быть обложена ежегодным налогом в 1% от рыночной стоимости недвижимости.
Для владельца выбор не должен сводиться только к вопросам налогообложения. Необходимо проанализировать реальную пользу иностранной компании, уже существующий уровень прозрачности, возможность перевода компании в соответствии с законодательством страны ее происхождения, последствия для управления активами и долгосрочные цели: сохранение, передача по наследству, сдача в аренду, управление или продажа недвижимости.
Правильное решение зависит от конкретной ситуации владельца. Иностранная структура может оставаться актуальной, если она прозрачна и полезна. Но ее также может потребоваться перевести, упростить или реорганизовать, если ее основной целью была анонимность или если она больше не соответствует логике владения недвижимостью в Монако.
Трехлетний переходный период: почему нужно действовать быстро?
Законопроект № 276 создает не только ограничения для иностранных компаний, владеющих недвижимостью в Монако. Он также открывает переходный период, который может позволить некоторым владельцам пересмотреть структуру владения на более выгодных условиях.
Согласно анализу ряда юридических фирм Монако, включая CMS Monaco и 99 Avocats, это трехлетнее окно является стимулирующим механизмом для перевода или реструктуризации иностранных организаций, владеющих недвижимостью в Монако. Этот период может позволить, при определенных условиях, воспользоваться временным освобождением от некоторых пошлин, обычно взимаемых при переносе юридического адреса или внесении недвижимости в капитал компании в Монако.
Для заинтересованного собственника этот период не должен рассматриваться как простая административная отсрочка. Его следует использовать как время для анализа, принятия решений и их реализации. Перевод компаний, проверки на соответствие требованиям, анализ законодательства страны происхождения и потенциальные налоговые последствия не решаются в спешке.
Таким образом, задача двояка. С одной стороны, бездействие может привести к обложению иностранной структуры налогом в 1%, если ее прозрачность недостаточна. С другой стороны, слишком долгое ожидание может привести к утере возможности провести реструктуризацию в рамках временно более благоприятного режима.
Правильный подход заключается в том, чтобы использовать этот период для составления схемы структуры, проверки конечных бенефициаров, оценки рыночной стоимости недвижимости, анализа возможности перевода структуры в Монако и принятия решения о том, следует ли сохранить, перевести или реорганизовать иностранную компанию.
На практике трехлетнее окно — это не удобная отсрочка, а рабочий график. Для владельцев риск заключается не только в том, чтобы заплатить позже, но и в том, что им придется принимать решение слишком быстро, с плохо документированной структурой и со специалистами, которых придется привлекать в экстренном порядке.
Какое решение принять, если ваша недвижимость принадлежит иностранной компании?
Если недвижимость в Монако принадлежит иностранной компании, правильное решение зависит от нескольких факторов: фактической роли структуры, страны ее происхождения, личностей конечных бенефициаров, стоимости недвижимости и целей владельца. Универсального ответа не существует, поскольку компания, которая по-прежнему полезна для семейной или международной организации, не может рассматриваться так же, как старая структура, главной целью которой была конфиденциальность.
Как правило, необходимо рассмотреть три пути. Если иностранная компания сохраняет реальную экономическую целесообразность, первым вариантом может стать прозрачность: необходимо четко задекларировать конечных бенефициаров и документально подтверждать статус структуры с течением времени. Если недвижимость в Монако является основным активом компании, перевод структуры в Монако может стать более логичным, при условии, что это допускает законодательство страны происхождения. Наконец, если компания непрозрачна, устарела или труднообъяснима, может потребоваться более глубокая реорганизация.
Бездействие редко является комфортной стратегией. Оно может подвергнуть владельца ежегодному налогу в 1% от рыночной стоимости недвижимости при недостаточном уровне прозрачности. Это также может усложнить будущую продажу, замедлить процедуру due diligence, затруднить передачу имущества по наследству или вызвать вопросы при рефинансировании в банке.
Следовательно, первым шагом для владельца является составление карты ситуации: какая организация владеет недвижимостью, где она зарегистрирована, кто ею реально контролирует, какие права на недвижимость удерживаются, какова рыночная стоимость недвижимости, есть ли долги, и какова среднесрочная цель управления активами — сохранить, сдать в аренду, передать по наследству, продать или передать недвижимость в управление.
Этот анализ касается не только налогообложения. Он также затрагивает повседневное управление недвижимостью, ее оценку, будущую ликвидность и способность владельца представить четкую структуру нужным заинтересованным сторонам. На таком требовательном рынке, как Монако, прозрачность структуры активов становится элементом безопасности.
Petrini Exclusive Real Estate Monaco не является юридической фирмой, нотариальной конторой или налоговым консультантом. Наша роль заключается в сопровождении владельцев в вопросах управления, контроля и повышения стоимости их недвижимости в Монако, помогая им выявить важные аспекты, требующие внимания, и связывая их с компетентными специалистами, когда этого требует ситуация.
Передача недвижимости в управление — это не просто делегирование административных задач или вопросов аренды. Это опора на местную команду, которая следит за рынком, отслеживает важные изменения, координирует работу с нужными специалистами и помогает владельцу сохранить стоимость своего актива в долгосрочной перспективе.
Действовать на опережение, а не мириться с последствиями реформы
Законопроект № 276 знаменует собой новый этап в развитии рынка недвижимости Монако. Он не ставит под сомнение владение недвижимостью через иностранную компанию, но вводит новое требование: отныне эта структура должна быть понятной, обоснованной и документально подтвержденной.
Для затронутых реформой владельцев проблема носит не только налоговый характер. Ежегодный налог в размере 1% от рыночной стоимости недвижимости, невозможность вычета долгов, декларирование конечных бенефициаров и возможность перевода компании в Монако превращают структуру владения в ключевой вопрос управления активами.
Поэтому правильный подход заключается в том, чтобы действовать на опережение. Необходимо проверить структуру, владеющую недвижимостью, понять суть затрагиваемых имущественных прав, оценить рыночную стоимость, выявить бенефициарных владельцев и вместе с профильными специалистами решить, что лучше: сохранить, перевести или реорганизовать существующую структуру.
Для будущих покупателей эта реформа также меняет подход. Покупка недвижимости в Монако через иностранную компанию больше не должна быть автоматическим решением. Выбранная структура должна соответствовать целям управления активами, ожидаемому уровню прозрачности и планам по дальнейшему управлению недвижимостью.
Petrini Exclusive Real Estate Monaco сопровождает владельцев в управлении, контроле и повышении стоимости их недвижимости в Княжестве. Мы не являемся адвокатами, нотариусами или налоговыми специалистами, но мы помогаем нашим клиентам определить важные моменты в сфере недвижимости, следить за развитием рынка и обращаться к компетентным специалистам, когда того требует их ситуация.
Вы владеете или планируете приобрести недвижимость в Монако через иностранную компанию? Доверив свою недвижимость агентству Petrini, вы получаете местного, внимательного и информированного партнера, способного оказывать вам долгосрочную поддержку и координировать работу нужных экспертов в рамках вашего проекта.
FAQ
Закон 276 Монако
Часто задаваемые вопросы
- Что такое закон 276 в Монако?
Законопроект 276 направлен на усиление прозрачности в сфере недвижимости в Княжестве. Он обязывает иностранные структуры, владеющие недвижимостью в Монако, декларировать своих бенефициаров или столкнуться с новым сдерживающим налогом. - Кто должен платить налог на недвижимость в размере 1%?
Этот налог касается иностранных юридических лиц, таких как гражданские или коммерческие компании, которые владеют недвижимостью в Монако и решают не раскрывать личности своих реальных экономических бенефициаров. - Уменьшают ли долги компании налог в 1%?
Нет, налог в 1% рассчитывается исключительно от рыночной стоимости недвижимости. Банковские кредиты или долги компании не вычитаются из этой базы расчета, что может привести к значительным расходам. - Как избежать этого ежегодного налога на недвижимость в Монако?
Необходимо продемонстрировать полную прозрачность или перевести юридический адрес компании. Paolo Petrini, эксперт по недвижимости в Монако, помогает владельцам отслеживать их активы для выявления этих проблем и направляет их к нужным юридическим консультантам. - Обязательно ли декларировать бенефициаров компании?
Декларирование не является строго обязательным, но для иностранной компании это основной способ избежать уплаты ежегодного налога в 1%. Бездействие автоматически приводит к применению этого нового налогового ограничения. - Затрагивает ли этот новый налог трасты?
Трасты прямо исключены из определения юридических лиц, на которые направлен этот конкретный текст. Однако каждая структура, включающая траст, должна анализироваться индивидуально для определения ее реальных обязательств в Княжестве.
Данная статья предоставляется исключительно в информационных и образовательных целях. Она не является юридической, налоговой консультацией или советом по управлению капиталом. Законопроект № 276 должен анализироваться с учетом статуса его принятия, вступления в силу, возможных нормативных актов по его применению и конкретной ситуации каждого владельца. Любое решение должно быть подтверждено компетентным адвокатом, нотариусом, бухгалтером или налоговым консультантом в Монако.
Автор
Nos derniers biens disponibles
Элегантная трёхкомнатная квартира — Порт Геркулес
2 спальни
| 95 м²
Откройте для себя эту трехкомнатную квартиру, расположенную на 2-м этаже современной резиденции "Le Petrel", по адресу 21 Rue Princesse Caroline. Эта недвижимость предлагает гибкость использования, подходя как для дома, так и для профессионального офиса, в идиллической обстановке на единственной пешеходной улице в Княжестве. Залитый светом и оформленный с элегантной и утонченной эстетикой, этот отель расположен в непосредственной близости от порта Геркулес. Он выиграл от полной реконструкции, выполненной с использованием высококачественных материалов и вниманием к деталям в отделке.
4 700 000 €
Подробнее
Роскошная квартира на 4 комнаты с исключительной террасой и элитной отделкой, продаётся с мебелью
3 спальни
| 248 м²
Откройте для себя эту исключительную недвижимость в Монако, которая сочетает в себе роскошь и изысканность благодаря роскошной отделке. Особенностью недвижимости является просторная терраса, настоящее продолжение вашего жилого пространства. Терраса оборудована столовой, гостиной на открытом воздухе и летней кухней под элегантной беседкой. Уникальная обстановка напоминает виллу или мансарду с собственным садом. Продается с мебелью (за исключением художественных картин). Недвижимость включает в себя два частных парковочных места
14 900 000 €
Подробнее
Les Acanthes - Carré d'Or — 4 комнаты отремонтированы
3 спальни
| 190 м²
Квартира, находящаяся в настоящее время на ремонте, расположена в самом сердце Карре д'Ор в роскошном здании. В городе есть подвал и парковка, всего в нескольких шагах от Казино де Монте-Карло и пляжей Ларвотто.
7 000 000 €
Подробнее
Recherches fréquentes
Les derniers articles
Монако против Люксембурга: налогообложение, образ жизни
Подробнее
Свяжитесь с нашим агентством недвижимости в Монако
В каком районе Вы хотели бы искать свою будущую квартиру?
