Proposition de loi n°276 à Monaco : ce qui change pour les sociétés étrangères propriétaires
Publié par Paolo Petrini le 22/05/2026
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24
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Fiscalité et Législation
La proposition de loi n°276 marque un tournant pour les propriétaires qui détiennent un bien immobilier à Monaco via une société étrangère. Son objectif est clair : mettre fin aux structures opaques et encourager une détention immobilière plus transparente en Principauté.
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Concrètement, une entité étrangère propriétaire d’un bien à Monaco devra choisir entre trois voies : démontrer un niveau de transparence suffisant, transférer sa structure à Monaco lorsque les conditions le permettent, ou s’exposer à un droit annuel de 1% calculé sur la valeur vénale du bien.
Cette réforme concerne directement les propriétaires, investisseurs, family offices et acquéreurs qui utilisent ou envisagent d’utiliser une société étrangère pour détenir un actif immobilier monégasque.
La proposition de loi n°276 a été adoptée en séance publique le 2 avril 2026 et reçue par le Gouvernement Princier le 3 avril 2026, selon Legimonaco.
Pourquoi Monaco renforce la transparence immobilière
À Monaco, l’immobilier n’est pas un marché ordinaire. Il concentre des actifs rares, des valeurs élevées et une clientèle internationale dont les structures patrimoniales peuvent être complexes. Cette singularité impose à la Principauté un niveau d’exigence élevé en matière de lisibilité, de sécurité juridique et de réputation internationale.
La proposition de loi n°276 s’inscrit dans ce mouvement de modernisation. Elle intervient dans un contexte où les juridictions financières et immobilières sont de plus en plus attendues sur leur capacité à identifier les personnes physiques qui contrôlent réellement les actifs. Pour Monaco, l’enjeu est double : préserver l’attractivité de son marché immobilier tout en renforçant la crédibilité de son cadre juridique. Cette orientation rejoint l’objectif affiché par le Conseil National : inciter les entités étrangères détenant des biens immobiliers à Monaco à transférer leur domicile en Principauté, tout en conservant leur personnalité juridique.
Le texte traduit donc une évolution de philosophie. La détention immobilière par société étrangère n’est plus seulement considérée comme un outil patrimonial privé ; elle devient un mode de détention qui doit pouvoir être compris, documenté et vérifié. Dans un environnement international où la conformité occupe une place croissante, la clarté devient une condition de pérennité.
Cette réforme doit aussi être lue comme une volonté d’alignement. Lorsqu’un actif immobilier est situé à Monaco, la Principauté encourage désormais une organisation juridique plus cohérente avec la localisation du bien. Il ne s’agit pas d’écarter les investisseurs étrangers, mais de faire en sorte que les structures utilisées soient compatibles avec les standards contemporains de transparence.
Pour les propriétaires, le message est donc plus large qu’une simple obligation déclarative. Une structure qui était autrefois perçue comme efficace peut devoir être réexaminée à la lumière de nouveaux critères : sa lisibilité, sa justification patrimoniale, sa conformité et sa capacité à résister à une due diligence future.
Êtes-vous concerné par la proposition de loi n°276 ?
Vous êtes potentiellement concerné par la proposition de loi n°276 si un bien immobilier situé à Monaco est détenu par une entité juridique domiciliée à l’étranger. Cela peut inclure une société, une fondation, une fiducie ou toute autre structure étrangère utilisée pour organiser la détention d’un actif immobilier monégasque.
Le critère central n’est pas seulement l’identité du propriétaire final, mais la manière dont le bien est détenu. Ce qui doit être analysé, c’est la structure juridique propriétaire du bien, la nature des droits immobiliers détenus et le niveau de transparence sur les personnes physiques qui contrôlent ou bénéficient réellement de cette structure.
En pratique, l’analyse commence par une question simple : le bien est-il détenu en direct, ou par l’intermédiaire d’une entité étrangère ? Si une entité étrangère intervient dans la détention, la réforme mérite une attention particulière.
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Répondez à ces quelques questions pour identifier si la structure de détention de votre bien mérite une attention particulière. Ce test ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal, mais il peut vous aider à savoir si un échange avec notre équipe est utile.
Critères analysés : détention par une entité étrangère, droit réel immobilier à Monaco, bénéficiaires économiques effectifs, possibilité de transfert à Monaco et intérêt patrimonial actuel de la structure.
Question 1 sur 5
Le bien est-il détenu par une société étrangère ?
C’est le premier critère d’exposition à la réforme. Si le bien est détenu en direct par une personne physique, l’analyse ne sera pas la même.
Important
Petrini Exclusive Real Estate Monaco est une agence immobilière. Ce module est fourni à titre informatif pour aider les propriétaires à identifier des points de vigilance liés à la détention d’un bien immobilier à Monaco. Il ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, notarial ou patrimonial. Toute décision concernant une structure de détention, un transfert de société, une déclaration de bénéficiaires effectifs ou une réorganisation fiscale doit être validée par un avocat, notaire, fiscaliste, expert-comptable ou conseil patrimonial qualifié.
Quelles sociétés étrangères sont visées ?
La proposition de loi n°276 concerne les entités juridiques domiciliées à l’étranger lorsqu’elles détiennent un bien immobilier ou un droit réel immobilier à Monaco. Elle ne s’adresse donc pas uniquement aux sociétés dites “offshore”, mais plus largement aux structures étrangères utilisées pour organiser la détention d’un actif immobilier monégasque.
Le critère déterminant n’est pas seulement la forme de la structure. Ce qui compte, c’est sa domiciliation étrangère, la nature du droit détenu à Monaco et le niveau de transparence sur les personnes physiques qui la contrôlent ou en bénéficient réellement.
En pratique, plusieurs types d’entités peuvent entrer dans le champ de la réforme : sociétés civiles étrangères, sociétés commerciales, fondations, fiducies ou certains fonds d’investissement. Selon le texte disponible sur Legimonaco, la notion d’“entité juridique” couvre notamment les sociétés, personnes morales, fondations, fiducies et fonds d’investissement, à l’exclusion des trusts.
Pour un propriétaire, l’enjeu n’est donc pas de savoir si sa structure correspond à l’image classique d’une société offshore. Il faut plutôt répondre à quatre questions : où l’entité est-elle domiciliée, que détient-elle exactement à Monaco, qui en sont les bénéficiaires économiques effectifs et la structure répond-elle aux exigences de transparence prévues par la réforme ?
Cette lecture large est essentielle. Une structure étrangère créée pour des raisons patrimoniales, familiales ou successorales peut désormais devoir être documentée, déclarée ou réorganisée si elle détient un actif immobilier à Monaco. À l’inverse, les trusts doivent faire l’objet d’une analyse séparée : ils sont exclus de cette définition dans la proposition de loi n°276, mais cela ne signifie pas qu’ils échappent à toute obligation en Principauté.
Les trusts sont-ils concernés par la loi n°276 ?
Les trusts doivent être analysés séparément. La proposition de loi n°276 exclut les trusts de la définition des entités juridiques directement visées par le texte, mais cette exclusion ne signifie pas qu’une structure impliquant un trust échappe automatiquement à toute obligation à Monaco.
La distinction est importante. Une société étrangère, une fondation ou une fiducie peut entrer dans le champ de la réforme lorsqu’elle détient un bien immobilier ou un droit réel immobilier à Monaco. Le trust, en revanche, répond à une logique juridique différente, notamment parce qu’il ne fonctionne pas comme une société classique dotée d’une personnalité morale comparable.
Pour les propriétaires utilisant des structures anglo-saxonnes, nord-américaines ou moyen-orientales, cette nuance est essentielle. Un bien immobilier monégasque détenu dans une architecture impliquant un trust doit être revu avec un professionnel du droit monégasque afin d’identifier le régime applicable, les obligations de transparence éventuelles et les conséquences patrimoniales de la structure.
La bonne lecture est donc la suivante : les trusts ne doivent pas être assimilés automatiquement aux entités étrangères directement visées par la proposition de loi n°276, mais ils ne doivent pas non plus être écartés sans analyse. Leur traitement dépend de l’architecture exacte de détention, des personnes impliquées et des règles spécifiques applicables à Monaco.
Quels biens sont concernés et comment la taxe de 1% serait-elle calculée ?
La proposition de loi n°276 ne vise pas uniquement la pleine propriété d’un appartement, d’une villa ou de locaux situés à Monaco. Elle concerne plus largement les biens immobiliers et certains droits réels immobiliers détenus par une entité juridique étrangère. Autrement dit, l’analyse ne porte pas seulement sur le bien lui-même, mais sur la nature exacte du droit détenu par la structure.
Peuvent notamment entrer dans le champ de la réforme la pleine propriété, l’usufruit, la nue-propriété, le droit d’usage, ainsi que certains droits de longue durée comme ceux issus d’un bail à construction ou d’un bail emphytéotique. À l’inverse, les hypothèques doivent être distinguées : elles constituent en principe une sûreté au profit d’un créancier, et non un droit de jouissance ou de détention du bien.
Le mécanisme central est le droit annuel de 1%. Il viserait les entités juridiques étrangères propriétaires de biens ou de droits immobiliers à Monaco lorsqu’elles ne présentent pas un niveau de transparence suffisant. Son objectif est dissuasif : il ne s’agit pas seulement de créer une charge fiscale, mais d’inciter les propriétaires à choisir entre transparence, transfert de la structure à Monaco ou maintien d’une organisation potentiellement coûteuse.
Le point le plus important concerne la base de calcul. La taxe serait calculée sur la valeur vénale du bien, c’est-à-dire sa valeur de marché, et non sur la valeur nette de la société. La dette ne vient donc pas réduire l’assiette. Un emprunt bancaire, un prêt d’actionnaire ou un financement interne ne protège pas mécaniquement contre le droit annuel de 1%.
Prenons un exemple simple. Si une société étrangère détient un bien estimé à 20 millions d’euros à Monaco, le droit annuel de 1% représenterait 200 000 euros par an. Même si ce bien est financé par 15 millions d’euros de dette, la base de calcul resterait la valeur de marché du bien, soit 20 millions d’euros, et non la valeur nette économique apparente de 5 millions d’euros.
Sur des actifs immobiliers monégasques de grande valeur, l’inaction peut devenir significative. Un bien estimé à 10 millions d’euros représenterait potentiellement 100 000 euros par an ; un bien de 50 millions d’euros, 500 000 euros par an ; un bien de 100 millions d’euros, 1 million d’euros par an. La réforme transforme ainsi la transparence patrimoniale en sujet financier concret.
La bonne lecture est donc la suivante : ce n’est pas seulement la structure étrangère qui doit être examinée, mais aussi le droit immobilier détenu, la valeur de marché du bien, le niveau de dette et la capacité de la société à démontrer sa transparence. Pour un propriétaire, cette analyse doit être réalisée avant que la contrainte ne devienne un coût récurrent.
Comment éviter la taxe de 1% ?
Pour éviter le droit annuel de 1%, une entité étrangère propriétaire d’un bien immobilier à Monaco devra entrer dans une logique de transparence ou envisager un transfert de sa structure en Principauté. Le maintien d’une société étrangère reste possible, mais il devra être clairement documenté et justifié.
La première voie consiste à déclarer les bénéficiaires économiques effectifs. Autrement dit, la société étrangère conserve son existence, mais elle communique l’identité des personnes physiques qui la possèdent, la contrôlent ou en bénéficient réellement. Cette option peut être pertinente lorsque la structure conserve un intérêt patrimonial, familial ou international réel.
La seconde voie consiste à transférer la société à Monaco lorsque les conditions juridiques le permettent. Ce transfert peut être particulièrement adapté lorsque le bien immobilier monégasque constitue l’actif principal de la société. L’objectif est alors d’aligner la structure juridique avec la localisation du bien, tout en bénéficiant, sous conditions, du régime temporaire prévu par la réforme.
La troisième option, en réalité, est l’inaction. C’est aussi la plus risquée. Une société étrangère qui ne démontre pas un niveau de transparence suffisant et ne se réorganise pas pourrait être exposée au droit annuel de 1% sur la valeur vénale du bien.
Pour un propriétaire, le choix ne doit pas être réduit à une simple question fiscale. Il faut analyser l’utilité réelle de la société étrangère, la transparence déjà en place, la possibilité de transfert selon le droit du pays d’origine, les conséquences patrimoniales et les objectifs à long terme : conservation, transmission, location, gestion ou vente du bien.
La bonne décision dépend donc de la situation exacte du propriétaire. Une structure étrangère peut rester pertinente si elle est transparente et utile. Elle peut aussi devoir être transférée, simplifiée ou réorganisée si son intérêt principal était l’anonymat ou si elle n’est plus cohérente avec la détention d’un actif immobilier à Monaco.
L’opportunité des trois ans : pourquoi agir rapidement ?
La proposition de loi n°276 ne crée pas seulement une contrainte pour les sociétés étrangères propriétaires d’un bien immobilier à Monaco. Elle ouvre aussi une période transitoire qui peut permettre à certains propriétaires de revoir leur structure de détention dans des conditions plus favorables.
Plusieurs analyses de cabinets monégasques, dont CMS Monaco et 99 Avocats, présentent cette fenêtre de trois ans comme un mécanisme d’incitation à la relocalisation ou à la restructuration des entités étrangères propriétaires de biens immobiliers à Monaco. Cette période peut permettre, sous conditions, de bénéficier d’exonérations temporaires sur certains droits normalement exigibles lors du transfert de domiciliation ou de l’apport d’un bien immobilier à une entité monégasque.
Pour un propriétaire concerné, cette période ne doit pas être comprise comme un simple délai administratif. Elle doit être utilisée comme une période d’analyse, de décision et d’exécution. Les transferts de sociétés, les vérifications de conformité, l’analyse du droit du pays d’origine et les éventuelles conséquences fiscales ne se traitent pas dans l’urgence.
L’enjeu est donc double. D’un côté, l’inaction peut exposer une structure étrangère au droit annuel de 1% si son niveau de transparence est insuffisant. De l’autre, attendre trop longtemps peut faire perdre l’opportunité d’une restructuration réalisée dans un cadre temporairement plus favorable.
La bonne approche consiste à utiliser cette période pour cartographier la structure, vérifier les bénéficiaires économiques effectifs, estimer la valeur vénale du bien, analyser la possibilité d’un transfert à Monaco et décider si la société étrangère doit être conservée, transférée ou réorganisée.
En pratique, la fenêtre de trois ans n’est pas un délai confortable : c’est un calendrier de travail. Pour les propriétaires concernés, le risque n’est pas seulement de payer plus tard, mais de devoir décider trop vite, avec une structure mal documentée et des interlocuteurs mobilisés dans l’urgence.
Quelle décision prendre si votre bien est détenu via une société étrangère ?
Lorsqu’un bien immobilier à Monaco est détenu par une société étrangère, la bonne décision dépend de plusieurs éléments : le rôle réel de la structure, son pays d’origine, l’identité de ses bénéficiaires économiques effectifs, la valeur du bien et l’objectif du propriétaire. Il n’existe pas de réponse universelle, car une société encore utile pour une organisation familiale ou internationale ne se traite pas comme une structure ancienne dont le principal intérêt était la confidentialité.
Trois voies doivent généralement être étudiées. Si la société étrangère conserve une vraie utilité patrimoniale, la transparence peut être la première option : il s’agit alors de déclarer clairement les bénéficiaires économiques effectifs et de documenter la structure dans le temps. Si le bien monégasque constitue l’actif principal de la société, le transfert de la structure à Monaco peut devenir plus cohérent, sous réserve que le droit du pays d’origine le permette. Enfin, si la société est opaque, ancienne ou difficile à justifier, une réorganisation plus profonde peut être nécessaire.
L’inaction est rarement une stratégie confortable. Elle peut exposer le propriétaire à un droit annuel de 1% sur la valeur vénale du bien lorsque le niveau de transparence est insuffisant. Elle peut aussi compliquer une vente future, ralentir une due diligence, rendre une transmission familiale plus difficile ou créer des questions lors d’un refinancement bancaire.
Pour un propriétaire, la première étape consiste donc à cartographier la situation : quelle entité détient le bien, où est-elle domiciliée, qui la contrôle réellement, quel droit immobilier est détenu, quelle est la valeur vénale du bien, existe-t-il une dette, et quel est l’objectif patrimonial à moyen terme — conserver, louer, transmettre, vendre ou confier le bien en gestion.
Cette analyse ne relève pas uniquement de la fiscalité. Elle touche aussi à la gestion quotidienne du bien, à sa valorisation, à sa liquidité future et à la capacité du propriétaire à présenter une structure claire aux bons interlocuteurs. Dans un marché aussi exigeant que Monaco, la lisibilité patrimoniale devient un élément de sécurité.
Petrini Exclusive Real Estate Monaco n’est pas un cabinet d’avocats, un notaire ou un conseil fiscal. Notre rôle est d’accompagner les propriétaires dans la gestion, le suivi et la valorisation de leurs biens à Monaco, tout en les aidant à identifier les points de vigilance immobiliers et à se rapprocher des professionnels compétents lorsque la situation l’exige.
Confier son bien en gestion, ce n’est donc pas seulement déléguer une mission administrative ou locative. C’est s’appuyer sur une équipe locale qui suit le marché, surveille les évolutions importantes, coordonne les bons interlocuteurs et aide le propriétaire à préserver la valeur de son actif dans la durée.
Anticiper plutôt que subir la réforme
La proposition de loi n°276 marque une nouvelle étape dans l’évolution du marché immobilier monégasque. Elle ne remet pas en cause la détention d’un bien via une société étrangère, mais elle impose une exigence nouvelle : cette structure doit désormais pouvoir être comprise, justifiée et documentée.
Pour les propriétaires concernés, l’enjeu n’est pas seulement fiscal. Le droit annuel de 1% sur la valeur vénale du bien, l’absence de déduction de la dette, la déclaration des bénéficiaires économiques effectifs et la possibilité de transfert à Monaco transforment la structure de détention en véritable sujet patrimonial.
La bonne approche consiste donc à anticiper. Il faut vérifier l’entité qui détient le bien, comprendre les droits immobiliers concernés, évaluer la valeur vénale, identifier les bénéficiaires effectifs et étudier, avec les bons professionnels, s’il est préférable de conserver, transférer ou réorganiser la structure existante.
Pour les futurs acquéreurs, cette réforme change également les réflexes. Acheter un bien à Monaco via une société étrangère ne doit plus être une décision automatique. La structure choisie doit être cohérente avec l’objectif patrimonial, la transparence attendue et la gestion future du bien.
Petrini Exclusive Real Estate Monaco accompagne les propriétaires dans la gestion, le suivi et la valorisation de leurs biens immobiliers en Principauté. Nous ne sommes pas avocats, notaires ou fiscalistes, mais nous aidons nos clients à identifier les points de vigilance immobiliers, à suivre les évolutions du marché et à se rapprocher des professionnels compétents lorsque leur situation l’exige.
Vous détenez ou envisagez d’acquérir un bien immobilier à Monaco via une société étrangère ? Confier votre bien à Petrini, c’est bénéficier d’un interlocuteur local, attentif et informé, capable de vous accompagner dans la durée et de coordonner les bons experts autour de votre projet.
FAQ
Loi 276 Monaco
Questions Fréquentes
- Qu'est-ce que la loi 276 à Monaco ?
La proposition de loi 276 vise à renforcer la transparence immobilière en Principauté. Elle impose aux entités étrangères propriétaires de biens à Monaco de déclarer leurs bénéficiaires effectifs ou de s'exposer à une nouvelle taxation dissuasive. - Qui doit payer la taxe immobilière de 1 % ?
Cette taxe concerne les entités juridiques étrangères, comme des sociétés civiles ou commerciales, qui détiennent un bien immobilier à Monaco et qui choisissent de ne pas divulguer l'identité de leurs véritables bénéficiaires économiques. - Les dettes de la société réduisent-elles la taxe de 1 % ?
Non, la taxe de 1 % est calculée exclusivement sur la valeur vénale du bien immobilier sur le marché. Les emprunts bancaires ou les dettes de la société ne sont pas déduits de cette base de calcul, ce qui peut représenter un coût important. - Comment éviter cette taxe annuelle sur les biens monégasques ?
Il faut démontrer une transparence totale ou transférer le siège de la société. Paolo Petrini expert en immobilier monégasque, accompagne les propriétaires dans le suivi de leurs actifs pour identifier ces enjeux et les orienter vers les bons conseillers juridiques. - Est-il obligatoire de déclarer les bénéficiaires de la société ?
La déclaration n'est pas strictement obligatoire, mais elle constitue le moyen principal pour une société étrangère d'éviter le paiement du droit annuel de 1 %. L'inaction entraîne automatiquement l'application de cette nouvelle contrainte fiscale. - Les trusts sont-ils aussi visés par cette nouvelle taxe ?
Les trusts sont explicitement exclus de la définition des entités juridiques visées par ce texte spécifique. Toutefois, chaque structure impliquant un trust doit être analysée individuellement pour vérifier ses obligations réelles en Principauté.
Cet article est fourni à titre informatif et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou patrimonial. La proposition de loi n°276 doit être analysée en fonction de son état d’adoption, de son entrée en vigueur, de ses éventuels textes d’application et de la situation propre à chaque propriétaire. Toute décision doit être validée par un avocat, notaire, expert-comptable ou conseil fiscal compétent à Monaco.
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