Affitto di appartamenti ai sensi della legge 887 Monaco
Publié par Paolo Petrini
Affittare ai sensi della legge 887 a Monaco: quali sono le regole?
La legge n. 887 del 25 giugno 1970 definisce un quadro di protezione per la locazione di appartamenti situati in vecchi edifici di Monaco (costruiti prima del 1947).
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Quando un'abitazione è "ai sensi della legge 887", il suo contratto di locazione deve essere per un periodo minimo di 6 anni, rinnovabile per periodi di sei anni, e può essere affittata solo a inquilini che soddisfano criteri specifici (monegaschi, residenti di lungo periodo o lavoratori nel Principato).
In cambio, il locatore conserva la libertà di fissare liberamente l'affitto (affitto non limitato o imposto dallo Stato), rispettando l'obbligo di dichiarare l'affitto al Dipartimento per l'edilizia abitativa. Questo regime offre quindi una maggiore flessibilità ai proprietari rispetto ad altre leggi più severe nel settore tutelato (come la legge n. 1.235, modificata in legge n. 1.291), garantendo al contempo una maggiore protezione per gli inquilini locali (contratti di locazione stabili, diritto di priorità, ecc.).
Perché alcuni appartamenti sono soggetti alla legge 887 a Monaco?
A Monaco, c'è una vera e propria distinzione tra i cosiddetti edifici "vecchi" (costruiti prima del 1947) e gli edifici moderni. Gli edifici recenti non sono soggetti ad alcuna regolamentazione particolare per gli affitti: si parla di "settore libero". Dopo la seconda guerra mondiale, per combattere l'impennata dei prezzi degli immobili, il Principato ha messo in atto diverse leggi sociali per proteggere gli affittuari monegaschi e gli affittuari assimilati. L'obiettivo è semplice: permettere ai residenti di lungo periodo di continuare a vivere e lavorare a Monaco, senza essere costretti ad andarsene a causa di affitti diventati insostenibili, e preservare così il tessuto economico e sociale del paese.
Tra questi testi, la legge n. 887, promulgata il 25 giugno 1970, occupa un posto speciale. È stato il primo a offrire un quadro più flessibile per l'affitto di vecchi edifici di buona qualità o che sono rimasti nelle mani dei loro proprietari per lungo tempo, pur mantenendo determinati criteri di protezione per gli inquilini. Questa legge riguarda il cosiddetto "vecchio settore liberalizzato" del mercato monegasco, che fa parte del settore regolamentato (o protetto). Va notato che esistono altre leggi per gli edifici costruiti prima del 1947, come la legge n. 1.235 (ora n. 1.291) che si applica al settore della protezione sociale. Tuttavia, la legge 887 si differenzia da questa per fornire condizioni più favorevoli per i proprietari, pur preservando l'accesso all'alloggio per gli inquilini protetti. (Per saperne di più sulla legge 1.235/1.291, puoi leggere il nostro articolo dedicato.)
Con il passare del tempo, il numero di edifici interessati da queste normative tende a diminuire. Quando un vecchio edificio viene demolito e poi ricostruito, perde il suo status di protetto ed entra a far parte del libero settore, sfuggendo così ai vincoli delle leggi 887 e 1291. Tuttavia, finché esisteranno, questi vecchi appartamenti sotto tutela rappresentano ancora una parte preziosa del mercato monegasco degli affitti per i residenti storici. Questo è il motivo per cui rimane essenziale, che tu sia un inquilino o un investitore, comprendere le specificità della legge 887 prima di impegnarti in un affitto a Monaco. Se siete alla ricerca di appartamenti in affitto a Monaco, la nostra agenzia Petrini Exclusive Real Estate può aiutarvi nella vostra ricerca. Se sei idoneo per la legge 887, faccelo sapere durante il nostro primo contatto.
Che cos'è la legge 887 a Monaco?
La legge 887 impone una serie di regole specifiche per gli affitti in questione. In sintesi, ecco le principali caratteristiche del regime di legge 887 a Monaco:
- Locazione a lungo termine: il locatore deve concedere all'inquilino un contratto di locazione per un periodo minimo di 6 anni. Al termine di questi sei anni, il contratto di locazione può essere rinnovato per un ulteriore periodo di 6 anni (nella maggior parte dei casi si parla di tacito rinnovo). Durante i primi 6 anni, solo l'inquilino può rescindere il contratto, una volta all'anno se lo desidera. Infatti, l'inquilino ha la possibilità di rescindere il contratto di locazione ogni anno (generalmente con un preavviso di 3 mesi). Da parte sua, il locatore può dare il preavviso solo alla fine dei 6 anni, con un periodo di preavviso di circa 3-6 mesi a seconda dei casi, e senza dover giustificare un motivo particolare. Questa flessibilità offre all'inquilino una grande stabilità (gli è garantito di poter rimanere fino a 6 anni, a meno che non ci sia un grave inadempimento da parte sua), mentre il proprietario ha la certezza di affittare per un periodo fisso abbastanza lungo pur conservando la possibilità di recuperare il suo immobile dopo 6 anni.
- Scelta dell'inquilino limitata a determinati profili: un appartamento soggetto alla legge 887 non può essere affittato liberamente a qualsiasi candidato. L'inquilino deve appartenere a una delle categorie ammissibili definite dalla legge. Più specificamente, l'immobile può essere locato solo a: 1/ un membro della famiglia del proprietario (i suoi ascendenti o discendenti, o il loro coniuge); 2/ una persona di nazionalità monegasca; 3/ una persona che è domiciliata a Monaco da almeno 5 anni e vi lavora da più di 6 mesi; 4/ una persona che lavora a Monaco da almeno 5 anni. Questi criteri mirano a favorire il mantenimento prioritario della popolazione locale – in particolare i monegaschi e i bambini locali (residenti a lungo termine non monegaschi) – nel vecchio parco immobiliare regolamentato. Il locatore (o l'agenzia incaricata della gestione) deve, prima di qualsiasi affitto, fornire all'Ufficio Monegasco per l'Edilizia Abitativa i documenti giustificativi che dimostrino che l'inquilino scelto soddisfa uno di questi criteri. In pratica, si tratta di depositare una dichiarazione di locazione presso l'Amministrazione, con il modulo ufficiale, una copia del contratto di locazione e i documenti giustificativi (documenti di identità, certificato di lavoro, ecc.), al fine di ottenere il visto di autorizzazione all'affitto ai sensi della legge 887. Questa procedura amministrativa, anche se alquanto restrittiva, garantisce la trasparenza del mercato tutelato e il rispetto dello spirito della legge.
- Libertà sull'importo dell'affitto: a differenza di altre misure più regolamentate (ad esempio la legge 1.235/1.291 che impone una scala di affitto massima nel settore della protezione sociale), la legge 887 lascia al proprietario la libertà di fissare l'affitto dell'immobile affittato. L'importo dell'affitto è quindi negoziato di comune accordo tra proprietario e inquilino, senza un controllo diretto del governo sul suo livello. Il contratto di locazione può includere una clausola di indicizzazione annuale dell'affitto (ad esempio indicizzata al costo della vita) per consentire l'adeguamento dell'importo ogni anno. Pertanto, gli appartamenti ai sensi della legge 887 sono più in linea con i prezzi del libero mercato per quanto riguarda gli affitti. Va notato che, nonostante questa libertà di prezzo, queste abitazioni sono spesso più convenienti degli appartamenti equivalenti nel settore libero, perché si rivolgono a un pubblico ammissibile limitato, il che naturalmente modera i prezzi.
- Flessibilità di utilizzo dell'alloggio: un appartamento ai sensi della legge 887 è destinato all'abitazione dell'inquilino (e della sua famiglia se applicabile). L'inquilino deve anche occupare personalmente i locali – il subaffitto è vietato, salvo casi eccezionali approvati dall'Amministrazione. Tuttavia, la legge 887 offre una certa versatilità in termini di destinazione d'uso dell'immobile: è generalmente accettato che questi appartamenti possano essere utilizzati come residenza principale, eventualmente per uso misto (abitazione e contestuale attività professionale) o addirittura ospitare l'esercizio di una libera professione a determinate condizioni. Ad esempio, un professionista (medico, avvocato, consulente, ecc.) che soddisfa i criteri della legge 887 potrebbe affittare un appartamento in cui vivere mentre vi si stabilisce il suo studio (se il regolamento edilizio e l'urbanistica lo consentono). Questa flessibilità d'uso – più ampia rispetto a quella di un contratto di locazione residenziale tradizionale – rende il programma attraente per varie situazioni, pur mantenendo la principale destinazione d'uso residenziale dell'abitazione.
In sintesi, la legge 887 stabilisce un equilibrio tra i diritti dell'inquilino (stabilità del contratto di locazione, tutela contro gli sfratti intempestivi, canoni di locazione nel vecchio settore generalmente inferiori al libero mercato) e le prerogative del locatore (libertà di affittare, scelta del candidato da una lista chiusa, ecc.). recupero dell'immobile dopo 6 anni senza vincoli di trasloco). Questo particolare quadro richiede un po' più di formalità (dichiarazioni ufficiali, verifica dei criteri), ma garantisce il rapporto di locazione e fa parte della politica abitativa monegasca volta a sostenere i residenti di lungo periodo.
Acquisto di un immobile soggetto alla legge 887 a Monaco
L'acquisto di un immobile soggetto alla legge 887 a Monaco presenta vantaggi e vincoli che devono essere compresi prima di fare il grande passo. Questo status specifico influenza il prezzo, le condizioni di locazione e la valutazione futura.
Regole precise per i proprietari
Un appartamento ai sensi della legge 887 impone determinati obblighi al proprietario. Se vuoi affittarlo piuttosto che occuparlo, dovrai rispettare diverse regole : scegli solo inquilini idonei, offri un contratto di locazione di almeno 6 anni e rinuncia agli affitti stagionali gratuiti. Queste restrizioni riducono la libertà di gestione e possono limitare il rendimento locativo, poiché l'affitto è spesso inferiore al mercato libero. Prima dell'acquisto, è fondamentale verificare lo stato dell'immobile, citato nell'annuncio o dal venditore. In caso contrario, gli indizi possono guidarti : anno di costruzione (prima del 1947), mancanza di servizi di lusso (ascensore, parcheggio, piscina) o posizione in alcuni quartieri storici. Un professionista immobiliare a Monaco sarà in grado di confermare il regime esatto.
Un prezzo d'acquisto interessante e un prestigio raro
D'altra parte, gli appartamenti ai sensi della legge 887 sono generalmente acquistati a un prezzo inferiore rispetto a quelli del settore libero. Lo sconto riflette il pubblico più piccolo a cui sono destinati. Per un investitore, questo significa accedere a un immobile a Monaco a un prezzo spesso molto più conveniente. Queste proprietà si trovano spesso anche in edifici di carattere, con soffitti alti, grandi stanze, a volte un giardino o un cortile interno, tutti elementi rari nel centro della città e che attraggono gli amanti dell'autenticità.
Ideale per una residenza primaria
Se acquisti per viverci tu stesso, i vincoli della legge 887 non si applicano fintanto che occupi personalmente l'immobile. Le regole regolano solo il noleggio a terzi. Si è quindi liberi di viverci per tutto il tempo che si desidera, senza condizioni di ammissibilità, e la legge si " attiva " solo se si affitta. Questo ti permette di acquistare a un prezzo inferiore, di risiedervi serenamente e quindi di renderlo un investimento locativo sicuro in seguito.
Un investimento stabile a lungo termine
Gli appartamenti ai sensi della legge 887 sono un investimento sicuro : anche se il rendimento locativo è generalmente più moderato, la domanda di questo tipo di proprietà rimane alta tra i monegaschi e i dipendenti del paese. Il rischio di sfitto in locazione è quindi limitato, soprattutto perché la legge consente di lasciare temporaneamente l'immobile sfitto. A lungo termine, la valutazione rimane interessante grazie alla scarsità di queste case e alla stabilità del mercato immobiliare monegasco. Inoltre, il chiaro quadro giuridico riduce le controversie e semplifica la gestione quotidiana.
In sintesi, investire in un appartamento ai sensi della legge 887 ti permette di acquistare un immobile a Monaco a un costo inferiore, con un buon potenziale patrimoniale e una certa sicurezza, a condizione che i vincoli di affitto siano integrati nella tua strategia.
La legge 887 è una buona cosa?
La legge 887 è un'importante misura sociale nel settore immobiliare monegasco, che protegge i monegaschi e i residenti in via prioritaria attraverso l'accesso ad alloggi a canone basso e in locazione sicura. Garantisce all'inquilino un contratto di locazione a lungo termine di 6 anni, rinnovabile, con la possibilità di lasciare l'immobile ogni anno senza penali. Per il proprietario, la legge garantisce un impegno limitato a 6 anni, senza obbligo di rinnovo, e la possibilità di recuperare il suo immobile al termine del contratto di locazione, senza dover giustificare la sua decisione – un vantaggio rispetto a misure più severe come la legge 1.235. Durante l'affitto, il proprietario deve rispettare alcuni obblighi: dichiarare eventuali posti vacanti, accettare solo inquilini autorizzati e mantenere l'immobile in buone condizioni.
È vero che molti di questi appartamenti si trovano in vecchi edifici senza vista sul mare, ampie terrazze o parcheggio privato, a causa del loro tempo di costruzione. Gli immobili di fascia molto alta sono stati generalmente esclusi dal settore protetto durante le varie riforme. Tuttavia, queste case rimangono molto attraenti grazie alla loro posizione centrale, al loro fascino architettonico e ai loro volumi generosi. Alcuni possono anche essere utilizzati come ufficio o per una libera professione, il che amplia il loro potenziale per i residenti attivi. In realtà, la legge 887 non è un vincolo penalizzante per il proprietario : offre un compromesso tra flessibilità locativa (libertà sull'affitto e sui tempi di rilocazione) e utilità sociale, partecipando all'offerta di alloggi accessibili ai residenti.
In sintesi, la legge 887 mantiene un solido equilibrio tra stabilità per l'inquilino e libertà per il proprietario. Ora è parte integrante del mercato immobiliare di Monaco. Se si desidera acquistare, vendere o affittare un immobile soggetto a questo regime, è fondamentale essere accompagnati da professionisti esperti. La nostra agenzia Petrini Exclusive Real Estate Monaco, specialista nel mercato monegasco, vi accompagna in ogni fase del vostro progetto legato alla Legge 887, dalla ricerca dell'immobile alla firma presso lo studio notarile. Non esitate a contattarci per un supporto personalizzato e rendere il vostro investimento a Monaco un successo in tutta tranquillità.
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